別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瑞穂 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 -9 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　西村　隆   TEL.

鑑定評価額 4,970,000 円  １㎡当たりの価格 45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市穂積字野口１０３８番７ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に農 地も見られる住宅地 域 北6.5m市道 水道 穂積 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 穂積駅南東方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に農地等も介在する住宅地域である。市街地からやや距離があり近年需要が減少傾向にある。新 型コロナウイルス感染症の影響はほぼ収まりつつある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂市及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は岐阜市、周辺市町へ勤務するエンドユーザーである。当 該地域は周辺に未利用地も多く近年新規住宅開発が散見されるが市中心部からやや距離もあり需要の程度は弱い。当該 地域の中心価格帯の土地取引は１２０㎡～１８０㎡で５５０万円～８００万円程度、建売分譲住宅は２，０５０万円～ ２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域でエンドユーザーによる自己使用が中心であるため、比準価格を妥当と認め、代表標準地と の検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、収益還元法については、地域の賃貸市場が未成熟なため 適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瑞穂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [120.5] [100.0] 100 45,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 瑞穂市の地域経済は新型コロナウイルス感染 症の影響等が徐々に収まるに従い一部で持ち 直しがみられる。ただ今後の見通しは不透明 である。 農地等を開発して新規の一般住宅が増加する 振興の住宅地域である。市街地中心からやや 距離もあり近年は若干需要が減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +5.3 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％