別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瑞穂 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 -4 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市馬場上光町１丁目６４番 ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス 穂積 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 穂積駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で宅地開発、住宅の新築等が進み、低層住宅地域として緩やかに熟成度を増していく、と予測する。住環境 が良好で、店舗、小学校等にも近いため需要は堅調である。地価水準は横ばい傾向へ向かう、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂市北部の住宅地域。需要者の中心は瑞穂市又は岐阜市に勤務する一次取得者層である。市内の住宅地 域のうち、穂積駅から徒歩圏内にある中心市街地は新規供給が少なく希少性があるため、市場での人気が高い。一方、 近隣地域は駅からは離れているが、周辺には店舗等が多く見られる。また、岐阜市方面へのアクセスも良好であるため 相応の需要を維持している。中心価格帯は、土地は１，２００万円程度、新築戸建ては２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では戸建住宅等の自用を目的とする取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を 決定する傾向にあるため、比準価格の説得力は高い。一方、近隣地域周辺で建築される共同住宅は駐車場確保のため敷 地規模が大きくなる傾向にある。対して、対象標準地は共同住宅用地としては規模がやや小さい。よって、収益価格は 試算しない。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瑞穂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [100.4] [105.0] 100 56,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微増傾向で推移している。高齢化 率は県下で最も低い水準にある。令和３年の 住宅着工戸数は前年をやや上回る水準で推移 している。 周辺に残されている農地等で住宅の新築が進 み、低層住宅地域として熟成度を高めている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％