別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 瑞穂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   瑞穂 -1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　馬渕　晶江   TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 瑞穂市只越字村前１０３０番５ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｓ3 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北5m市道 水道、ガス 穂積 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   170 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 穂積駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ穂積駅の徒歩圏内に位置し利便性に優る地域で住宅地として熟成している。需要も底堅く地価は強含みで推 移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂市内の住宅地域で、特に価格牽連性が強いのは穂積駅徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は市内および 近隣市町に居住又は名古屋市へ通勤する３０～４０歳代の一次取得者層である。学区内の児童数は増加傾向で生活利便 性に優る地域のため需給動向は安定的であるものの取引自体が少ない。更地取引は少ないものの、土地は６０坪程度で １，０００万～１，４００万円程度、新築戸建は２，５００万～３，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一般住宅を中心に共同住宅も見られるが売買市場は自己使用目的が大半である。比準価格は居住の快適性や 利便性を重視した価格であり、本件は穂積駅徒歩圏の事例を収集し査定しており信頼性が認められる。共同住宅の大半 が節税目的であることや対象標準地の画地規模で共同住宅を想定する事は困難であるため収益還元法は非適用とした。 よって、市場性を反映した比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　瑞穂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,900 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [ 82.8] [100.0] 100 65,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 総人口は微増傾向が続き県平均と比べた高齢 化率も極めて低い。土地取引件数は安定的に 推移しており、特に駅近エリアの地価は堅調 。 駅徒歩圏内の需要は底堅く安定しているが、 特段の地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -6.7 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％