別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山県 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山県 -1 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　深貝　哲郎   TEL.

鑑定評価額 7,050,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山県市大字高富字京ケ洞２８６５番２１ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な戸建住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 岐阜駅北方 12.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 山県市の中心市街地に近接する新興の住宅地域で比較的利便性の高い地域として、特に大きな変化はないと見込 まれる。地価は今後もやや下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山県市高富・富岡両校区を中心に岐阜市北部・北東部の住宅地域を含むエリアで、市場参加者は市内・ 隣接市等の事業者や通勤者と推定される。最多価格帯は更地で７００万～９００万円、土地建物一体で２２００万～２ ４００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とした既成住宅団地であるため、取引は買換えが中心だが、隣接地域では新規分譲等も見 受けられる。本件では比較的信頼性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額 を決定した。なお、収益還元法は、近隣地域が戸建住宅を中心とした住宅団地で、転勤等による一時的貸家以外に賃貸 物件が見られないため適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　関 -1                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [103.0] 100 [115.0] [100.0] 100 33,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの新規感染が減り個人消 費の持ち直しが見られる中、住宅投資・土地 需要の回復が期待される。 近隣地域は既成の住宅団地を中心とした地域 で大きな変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +12.2 環境　　　　　　  +2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％