鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

可児 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	可児Ｙ２９ -64953	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	北27m国道、西4m、角地		（都）近商 (90,200)
b	可児０５ -66320	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	可児０５ -66169	可児市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、東6m、角地		（都）商業 (100,400)
d	可児１９ -78537	可児市		更地	（　）	ほぼ整形	南8m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	可児４３ -71586	可児市		更地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,440	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	53,888	100 [ 106.5]	50,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	54,100
b	(　 ) 36,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	40,499	100 [ 81.6]	49,631		53,100
c	(　 ) 48,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,800	100 [ 92.2]	50,759		54,300
d	(　 ) 42,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	47,031	100 [ 93.6]	50,247		53,800
e	(　 ) 17,724	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 60.6]	29,043	100 [ 57.0]	50,953		54,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 +5.7	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 +8.1	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +13.7	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -44.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,800 円／㎡]

可児 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			的確な造成事例の収集が困難であり、再調達原価を把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,560,654	4,676,452	15,884,202	11,909,100	3,975,102	（　0.9715） 3,861,812	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	71,515,037 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

可児 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	996.00	Ｓ1	996.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	2,873 ㎡	91.5 m x 29.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、平家建店舗、駐車場４１台を含めた一括賃貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの想定によるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	996.00	100.0	996.00	1,811	1,803,756	5.0	9,018,780
							1.0	1,803,756
～

～

～

～

計		996.00	100.0	996.00		1,803,756		9,018,780
								1,803,756

⑨年額支払賃料	1,803,756 円　×　12ヶ月　＝　 21,645,072 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 996.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 41 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,645,072 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,731,606 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,913,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,018,780 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,973 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,803,756 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 564,215 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,560,654 円　　　　（　 7,157 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-510	2,549 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,961	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,870 円/㎡　月額支払賃料（　 1,811 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-512	2,210 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,842
c	可児　　　　-513	2,074 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,803

可児 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	795,000 円	159,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	649,352 円	21,645,072　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,292,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,621,800 円	159,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	159,000 円	159,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,676,452 円　（　　　　　　 1,628 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	159,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 996.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,909,100 円（　　　　　 4,145 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,560,654 円
②総費用	4,676,452 円
③純収益　①－②	15,884,202 円
④建物等に帰属する純収益	11,909,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,975,102 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,861,812 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,344 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,515,037 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
可児 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

可児 5-3

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　安藤　一成

TEL.

鑑定評価額

155,000,000 円

１㎡当たりの価格

53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	可児市坂戸字西ノ川原７６２番				②地積　(㎡)	2,873 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他） (70,200)
	3:1	店舗Ｓ1	大規模な小売店舗等が増えつつある路線商業地域	南12m県道、三方路	水道、下水	可児川 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 260 ｍ、南 95 ｍ、北 115 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 2,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

可児川駅南東方

1.4km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　郊外の新興の路線商業地域で、大規模な画地店舗が多い。地価はやや弱含みで推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、可児市、及び周辺市の主として路線商業地域と判定する。対象地域内における主な需要者は、郊外型
の量販店や飲食店等の多店舗展開をする県外資本を含めた事業者等である。新規出店も多く、堅調な需要がある。もっ
とも多くは、事業用定期借地権又は建築協力金方式による店舗進出で、土地取引は極めて少ない。業態により取引規模
も様々で、市場の中心となる価格帯は見い出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　地域は、借地上の自用の店舗又は建設協力金方式による賃貸物件が大半で、純粋な収益物件の取引は極めて少ない。
これらの賃料設定の多くは、元本との相互関連での水準とは乖離した、土地保有に係る諸経費に相応の純益を加算した
程度の賃料設定と見られ、想定した利用態様で求めた収益価格は低位となった。よって本件は、市場性を反映した取引
事例より求めた比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は横ばいにある。生産活動は回復の
動きに一服感がみられる。雇用は底堅さがみ
られるものの感染症の影響により弱い動きが
続いている。

新興路線商業地域である。比較的画地規模の
大きい店舗が進出し、それに伴い全般的な地
域の繁華性を維持してきた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

可児 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	可児Ｙ０５ -72684	可児市		更地	（　）	長方形	南18m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	可児Ｙ１９ -65679	可児市		更地	（　）	不整形	西7.6m市道、東6m、二方路		（都） (70,200)
c	可児Ｙ４６ -63726	可児市		底地	（　）	長方形	東7.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	可児０５ -66320	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 44,526	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,927	100 [ 84.6]	50,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 33,227	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	33,839	100 [ 71.9]	47,064		50,400
c	(　 30,250) 60,500	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,258	100 [ 111.6]	53,995		57,800
d	(　 ) 36,449	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	40,418	100 [ 78.7]	51,357		55,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 +9.7	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 +14.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 -9.3	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,700 円／㎡]

可児 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適切な資料が得られなかったので採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,095,172	4,489,751	15,605,421	11,160,100	4,445,321	（　0.9715） 4,318,629	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	79,974,611 円　　　　（　 27,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

可児 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	996.00	Ｓ1	996.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	2,873 ㎡	91.5 m x 29.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

標準的な階層利用とも整合する平家店舗（フロアー貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

現況等による標準的な階層利用を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	996.00	100.0	996.00	1,770	1,762,920	5.0	8,814,600
							1.0	1,762,920
～

～

～

～

計		996.00	100.0	996.00		1,762,920		8,814,600
								1,762,920

⑨年額支払賃料	1,762,920 円　×　12ヶ月　＝　 21,155,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 996.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,155,040 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,692,403 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,462,637 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,814,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,094 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,762,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 551,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,095,172 円　　　　（　 6,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-510	2,549 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,888	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,828 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-512	2,210 ( 2,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,768
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

可児 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	634,651 円	21,155,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,292,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,519,800 円	149,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,489,751 円　（　　　　　　 1,563 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 996.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,160,100 円（　　　　　 3,884 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,095,172 円
②総費用	4,489,751 円
③純収益　①－②	15,605,421 円
④建物等に帰属する純収益	11,160,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,445,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,318,629 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,503 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,974,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,800 円／㎡）