鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

可児 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	可児Ｙ４６ -61284	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.2m市道、中間画地		（都）商業 (90,312)
b	可児Ｙ０５ -72489	可児市		更地	（　）	不整形	東12m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	可児Ｙ２９ -64953	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	北27m国道、西4m、角地		（都）近商 (90,200)
d	可児１９ -78537	可児市		更地	（　）	ほぼ整形	南8m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	可児０５ -66169	可児市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、東6m、角地		（都）商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,001	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,956	100 [ 65.5]	68,635	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.6] 　　　　 100	70,400
b	(　 ) 54,800	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 76.7]	71,304	100 [ 100.2]	71,162		73,000
c	(　 ) 48,440	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	53,888	100 [ 77.3]	69,713		71,500
d	(　 ) 42,328	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	46,984	100 [ 74.0]	63,492		65,100
e	(　 ) 48,204	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,753	100 [ 69.9]	66,886		68,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -23.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.1	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,900 円／㎡]

可児 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,485,950	5,243,829	18,242,121	16,074,600	2,167,521	（　0.9450） 2,048,307	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	37,931,611 円　　　　（　 30,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

可児 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	416.00	ＲＣ3	1,248.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,227 ㎡	28.5 m x 43.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要の程度と画地の規模等に鑑みて、１階は店舗、２階３階は事務所、及び平面式駐車場２５台を想定した。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

内階段・廊下等の共用スペースを考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	416.00	84.6	351.94	2,457	864,717	6.0	5,188,302
							2.0	1,729,434
2～ 3	事務所	416.00	79.8	331.97	1,700	564,349	3.0	1,693,047
							1.0	564,349
～

～

～

計		1,248.00	81.4	1,015.88		1,993,415		8,574,396
								2,858,132

⑨年額支払賃料	1,993,415 円　×　12ヶ月　＝　 23,920,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,015.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,920,980 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,542,098 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,878,882 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,574,396 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,858,132 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 529,898 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,485,950 円　　　　（　 19,141 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-515	1,474 ( 1,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,554 円/㎡　月額支払賃料（　 2,457 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-508	2,104 ( 2,045)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,475
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

可児 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	762,629 円	25,420,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 714,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,233,800 円	219,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,243,829 円　（　　　　　　 4,274 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,248.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,074,600 円（　　　　　 13,101 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,485,950 円
②総費用	5,243,829 円
③純収益　①－②	18,242,121 円
④建物等に帰属する純収益	16,074,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,167,521 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,048,307 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,931,611 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
可児 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

可児 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　北川　彰

TEL.

鑑定評価額

85,800,000 円

１㎡当たりの価格

69,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	可児市広見５丁目７６番外				②地積　(㎡)	1,227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.5	事務所ＲＣ3	やや規模大の店舗、事務所の目立つ商業地域	西12m県道、三方路	水道、下水	新可児 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 190 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

新可児駅東方

850m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　市内中心部に所在し、利用規模も様々で各種低層店舗等が集積し、周囲には駐車場が目立つ普通商業地域で、
安定的な地域展開を維持してきた地域である。今後とも同様の用途性でその熟成を深めていく地域と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +8.0
規模　　　　　　　　　　　　　　 -5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、可児市内の普通及び路線商業地域を中心に、広域的には中・東濃地区の隣接市を含む同様の商業地域
を把握する。主な需要者は、郊外型の量販店や飲食店等の多店舗展開をする県外資本を含めた可児市内外の事業者等で
ある。事業用定期借地権等による店舗進出も見られ、土地取引は極めて少ない。郊外部への核店舗の増加と共に相対的
な地位の低下を察知する。業態により取引規模も様々で、市場の中心となる価格帯は見い出し難いのが実情である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、中低層の店舗、事務所等の集積する商業地域である。自用の事務所ビルの外、店舗・事務所用途のテナ
ントビルが相対的に多いが、空室もやや目立つ状態にあり、収益性はあまり多くを期待できない地域の実情を見る。従
って、実際の取引の場で形成され市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討
を踏まえ、昨今の全般的な市場動向にも留意しつつ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　可児 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 54,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[107.0]

100
[ 74.0]

[102.6]
100

69,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　商業地は、各所に郊外型大型店舗の展開を
見ており、競争、競合が厳しい状況を察知す
る。地域は市庁舎も至近に配し、市の中枢部
に存する。

　広見駅への系統を有する都市計画道路（可
児駅前線・幅員２０ｍ）の供用の開始も見て
おり、安定した土地利用を継続している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.8
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

可児 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	可児０５ -66320	可児市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西20m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	可児０５ -66169	可児市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北9m市道、東6m、角地		（都）商業 (100,400)
c	可児１９ -78537	可児市		更地	（　）	ほぼ整形	南8m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
d	可児１９ -78823	可児市		更地	（　）	不整形	南8.8m市道、北西1.8m、角地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,449	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	40,499	100 [ 58.0]	69,826	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.6 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.6] 　　　　 100	71,600
b	(　 ) 48,204	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,800	100 [ 67.0]	69,851		71,700
c	(　 ) 42,328	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	47,031	100 [ 72.0]	65,321		67,000
d	(　 ) 30,004	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.7]	42,438	100 [ 60.2]	70,495		72,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 -18.5	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +3.9	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.2	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,700 円／㎡]

可児 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地であり、適用不能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,663,717	5,249,431	18,414,286	16,403,100	2,011,186	（　0.9715） 1,953,867	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	36,182,722 円　　　　（　 29,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

可児 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	416.00	Ｓ3	1,248.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,227 ㎡	28.5 m x 43.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

　地域の利用状況と画地の規模等に鑑みて１階は店舗、２階３階は事務所ビル、平面式駐車場２５台を想定した。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

内階段・廊下等の共用スペースを考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	416.00	84.6	351.94	2,502	880,554	6.0	5,283,324
							2.0	1,761,108
2～ 3	事務所	416.00	79.8	331.97	1,700	564,349	3.0	1,693,047
							1.0	564,349
～

～

～

計		1,248.00	81.4	1,015.88		2,009,252		8,669,418
								2,889,806

⑨年額支払賃料	2,009,252 円　×　12ヶ月　＝　 24,111,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,015.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,111,024 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 2,561,102 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,049,922 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,669,418 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,025 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,889,806 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 535,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,663,717 円　　　　（　 19,286 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	可児　　　　-503	1,961 ( 1,902)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,502 円/㎡）　基準階 1 F B
b	可児　　　　-506	2,400 ( 2,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,627
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

可児 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	768,331 円	25,611,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 714,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,233,800 円	219,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,249,431 円　（　　　　　　 4,278 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,248.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,403,100 円（　　　　　 13,368 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,663,717 円
②総費用	5,249,431 円
③純収益　①－②	18,414,286 円
④建物等に帰属する純収益	16,403,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,011,186 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,953,867 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,182,722 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,500 円／㎡）