別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 可児 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -6 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市広眺ケ丘２丁目５５番外 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 新可児 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 新可児駅東方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心部に近い丘陵地に開発された計画戸数８５０戸の住宅団地。小学校や病院等への利便性が高い。市内は 宅地供給過多の状況下で、駅近の平場の住宅地への需要が高まる中で、地価は弱含みの傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として名鉄広見線及びＪＲ太多線沿線の大型住宅団地。需要者の中心は、市内や多治見市等の事業所 に就労する一次取得者層。広眺ケ丘団地のうち、当標準地周辺は、都心に近く、小学校等への利便性も高く、潜在需要 が認められる。当団地の全体の取引件数は横ばい傾向である。新規の分譲住宅は少なく、中古住宅も散発的で、市場の 中心となる価格帯の把握は困難である。土地取引は、画地規模等により様々であるが、５百万円台が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺は、自用の戸建住宅が主体の地域である。第一種低層住居専用地域に指定され、かつ、画地規模等から経済合 理性に見合う共同住宅の建築想定が困難であることや戸建貸家の賃貸借市場が未成熟であることから収益還元法の適用 を断念した。比準価格は、類似性の高い市内の大型住宅団地の事例から試算したもので、市場の実態を反映した信頼性 の高い価格である。よって、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内３位の製品出荷額を誇る工業都市。外国 人の人口割合は県内２位で製造業等を支えて いる。郊外の大型住宅団地群の高齢化が顕著 である。 昭和４０年代に開発された計画戸数８５０戸 の住宅団地。坂が多いが、小学校等への利便 性は高い。宅地供給過多の中で、地価は弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％