別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 可児 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　北川　彰   TEL.

鑑定評価額 7,230,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市土田字溝尻２５５５番３ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅のほか共同住宅 、駐車場が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、下水 日本ライン今渡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 日本ライン今渡駅西方 1.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　土田地区は、市内でも有数の不動産取引が多い地区。但し、標準地は木曽川右岸に近く位置し、南側に走行す る幹線県道との間に東西に連なる、狭隘な区画未整理な地域。今後についても取引は低調な推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、主として名鉄沿線の土田地区や今渡地区の住宅地域である。需要者の中心は、市内及び名古屋市等方 面に就労する一次取得者層。日本ライン今渡駅周辺は人気が高く、小規模開発が盛んであるが、対象近隣周辺は、幹線 道路と木曽川に囲まれて地形的に狭隘で人気が低く、取引は低調である。分譲住宅の取引は、総額１８百万円から２３ 百万円と幅がある。土地の取引は、画地規模や用途が様々で、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣周辺は、自用の戸建住宅利用主体の地域である。対象標準地は共同住宅の敷地としては画地規模が小さく、経済 合理性に見合う共同住宅の建築が困難なため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、日本ライン今渡駅や可児 川駅圏域の、画地規模や用途等の類似性の高い事例を収集し、選択して試算したもので、市場の実態を反映した信頼性 の高い価格である。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.9] [100.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内有数の工業都市。製造業に携わる外国 人居住者の割合が高く、人口減少を微減に留 めている。郊外の大型住宅団地群の高齢化は 顕著である。 　木曽川と幹線道路に囲まれた狭隘な地域。 一般住宅の外、工場の社員寮や駐車場等が多 く見られる。宅地開発の余地は限られている 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　  -4.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％