別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 可児 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   可児 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児市広見５丁目５８番１ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか駐車 場等も見られる住宅 地域 西6m市道 水道、下水 新可児 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南   165 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新可児駅東方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中心市街地を形成する広見地区の区画整然とした住宅地域。市役所や小学校等への利便性が高い。多様な用 途も見込まれる。近隣周辺の西側は商業地域で熟成しつつある。地価は安定している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として市の中心市街地を形成する広見地区の住宅地域。需要者の中心は、当地区及び周辺に地縁や血 縁を有する居住者一般の外、市内に就労する所得が安定した中堅の一次取得者層。市内の宅地供給過多の状況の中で、 当地区は利便性が高く、根強い需要があり、地区の外縁部で小規模開発が進捗している。但し、標準地周辺は、取引は 少なく、あっても、画地規模や用途が様々で、市場の中心となる価格帯を推定することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺では、共同住宅も散見されるが、当標準地は、画地規模が小さく、共同住宅等の賃貸物件を想定することは経 済合理性に反する。よって、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、取引が少ないため、より広域的に広見 地区及び周辺から、画地規模や用途等の類似性の高い事例を選択して試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の 高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 60.1] [101.0] 100 47,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内３位の製品出荷額を誇る工業都市。外国 人の人口割合は県内２位で製造業等を支えて いる。郊外の大型住宅団地群の高齢化が顕著 である。 土地区画整理後のほぼ熟成した中心市街地内 の住宅地域。周辺は商業地域で、利便性が高 い。根強い需要はあるが、売り物件が少ない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -7.8 環境　　　　　　 -32.1 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％