鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ４６ -79399	各務原市		更地	（　）	ほぼ正方形	東7m市道、中間画地		１中専 (60,200)
b	各務原Ｙ４６ -72184	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
c	各務原１９ -59050	各務原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	各務原１９ -58619	各務原市		更地	（　）	ほぼ整形	西9.4m県道、北5.8m、角地		２住居 (70,200)
e	各務原３６ -61405	各務原市		更地	（　）	不整形	東6m市道、北1.3m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,599	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.4]	61,802	100 [ 94.2]	65,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,600
b	(　 ) 52,704	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,704	100 [ 81.1]	64,986		65,000
c	(　 ) 68,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,000	100 [ 105.5]	64,455		64,500
d	(　 ) 54,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	53,379	100 [ 95.9]	55,661		55,700
e	(　 ) 54,060	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	59,472	100 [ 94.2]	63,134		63,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -14.2	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -15.9	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

各務原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地化しており、適正な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,925,634	4,546,933	15,378,701	11,534,600	3,844,101	（　0.9715） 3,734,544	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	69,158,222 円　　　　（　 25,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	980.00	Ｓ1	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	2,720 ㎡	70.5 m x 38.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣の標準的な使用や画地規模等から、平家建の店舗（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	980.00	100.0	980.00	1,726	1,691,480	6.0	10,148,880
							1.0	1,691,480
～

～

～

～

計		980.00	100.0	980.00		1,691,480		10,148,880
								1,691,480

⑨年額支払賃料	1,691,480 円　×　12ヶ月　＝　 20,297,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 51 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,297,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,014,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,282,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,148,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,414 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,691,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 546,348 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,925,634 円　　　　（　 7,326 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-502	1,761 ( 1,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,744	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,784 円/㎡　月額支払賃料（　 1,726 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-503	2,030 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,933
c	各務原　　　　-505	1,675 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,675

各務原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	616,000 円	154,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	608,933 円	20,297,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,443,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,570,800 円	154,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,546,933 円　（　　　　　　 1,672 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,534,600 円（　　　　　 4,241 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,925,634 円
②総費用	4,546,933 円
③純収益　①－②	15,378,701 円
④建物等に帰属する純収益	11,534,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,844,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,734,544 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,158,222 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
各務原 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 5-5

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　安藤　一成

TEL.

鑑定評価額

173,000,000 円

１㎡当たりの価格

63,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市蘇原花園町２丁目２９番１外				②地積　(㎡)	2,720 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	2:1	店舗Ｓ1	中規模店舗が集積し、農地も見られる商業地域	西7.5m市道	水道、下水	各務原市役所前 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 100 ｍ、南 110 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．５ｍ市道

交通

施設

各務原市役所前駅北方

1.4km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

イオンタウン各務原を中核とする商業ゾーンを形成している。当面は、現状維持程度で推移するものと予測する
。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は各務原市内の路線型商業地域を中心に、広域的には近隣市の商業地域も含まれる。需要者の中心は、自用
目的で出店する地元事業法人をはじめ、全国展開を図る小売事業者も含まれる。複数の商業施設が集合するネイバーフ
ッド型の商業地域を形成しており、現状は安定的に推移している。事業用借地での土地利用が中心のため、明確な形で
の売買水準は形成されていない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は自用の低層店舗が集中立地する地方都市の商業地域である。集積が高く利用形態も高度な都市部の商業地域と
は異なり、当地域では当初より賃貸目的の物件が安定的に運営できる経済的環境にはないため、収益価格は低位に求め
られた。他方、土地を取得する場合は、自用目的の取引が中心である。したがって取引実態を反映した比準価格を標準
として、収益価格を参酌し、さらに代表標準地からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　各務原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[126.2]

[100.0]
100

63,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は横ばいにある。生産活動は回復の
動きに一服感がみられる。雇用は底堅さがみ
られるものの感染症の影響により弱い動きが
続いている。

小売業主体の低層店舗が集積する商業地域で
、安定的に推移しており、特筆すべき地域要
因の変動はみられない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.9
交通・接近　　　 +14.6
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

各務原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ４６ -79124	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.5m市道、南9m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
b	各務原Ｙ３６ -64350	各務原市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
c	各務原Ｙ５５ -64499	各務原市		建付地	（　）	台形	南5.5m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	各務原Ｙ３６ -63820	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,089	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	82,942	100 [ 119.2]	69,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,600
b	(　 ) 54,440	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	67,210	100 [ 104.3]	64,439		64,400
c	(　 ) 60,711	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	60,772	100 [ 95.6]	63,569		63,600
d	(　 ) 60,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,011	100 [ 95.5]	62,839		62,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 +7.6	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.4	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

各務原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適切な資料が得られなかったので採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,686,970	4,568,978	15,117,992	10,935,400	4,182,592	（　0.9715） 4,063,388	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	75,247,926 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	980.00	Ｓ1	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	2,720 ㎡	70.5 m x 38.5 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の賃貸需要の程度と、画地の規模等に鑑みて、平家店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しの想定によるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	980.00	100.0	980.00	1,742	1,707,160	6.0	10,242,960
							1.0	1,707,160
～

～

～

～

計		980.00	100.0	980.00		1,707,160		10,242,960
								1,707,160

⑨年額支払賃料	1,707,160 円　×　12ヶ月　＝　 20,485,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,485,920 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,434,014 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,051,906 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,242,960 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 95,260 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,707,160 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 539,804 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,686,970 円　　　　（　 7,238 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-522	1,663 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,667	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,742 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-503	2,030 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,933
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	730,000 円	146,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	614,578 円	20,485,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,443,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,489,200 円	146,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	146,000 円	146,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,568,978 円　（　　　　　　 1,680 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	146,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,935,400 円（　　　　　 4,020 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,686,970 円
②総費用	4,568,978 円
③純収益　①－②	15,117,992 円
④建物等に帰属する純収益	10,935,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,182,592 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,063,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,247,926 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）