鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ４６ -79124	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.5m市道、南9m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
b	各務原１９ -59050	各務原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		近商 (80,200)
c	各務原Ｙ４６ -72184	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
d	各務原Ｙ４６ -65356	各務原市		更地	（　）	長方形	西11m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,089	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	82,610	100 [ 97.5]	84,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,700
b	(　 ) 68,000	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,796	100 [ 84.4]	80,327		80,300
c	(　 ) 52,704	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,388	100 [ 68.0]	77,041		77,000
d	(　 ) 59,328	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	62,341	100 [ 83.3]	74,839		74,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 +6.8	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,700 円／㎡]

各務原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既存商業地域に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,645,668	2,677,371	8,968,297	5,475,190	3,493,107	（　0.9715） 3,393,553	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	62,843,574 円　　　　（　 39,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	464.00	Ｓ1	464.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,613 ㎡	33.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	464.00	100.0	464.00	2,155	999,920	5.0	4,999,600
							1.0	999,920
～

～

～

～

計		464.00	100.0	464.00		999,920		4,999,600
								999,920

⑨年額支払賃料	999,920 円　×　12ヶ月　＝　 11,999,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,999,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 719,942 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,279,098 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,999,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 46,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 999,920 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 319,574 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,645,668 円　　　　（　 7,220 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-509	2,255 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,255	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,225 円/㎡　月額支払賃料（　 2,155 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-522	1,663 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,848
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	365,500 円	73,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	359,971 円	11,999,040　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,060,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 745,600 円	73,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,100 円	73,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,100 円	73,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,677,371 円　（　　　　　　 1,660 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,100,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,475,190 円（　　　　　 3,394 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,645,668 円
②総費用	2,677,371 円
③純収益　①－②	8,968,297 円
④建物等に帰属する純収益	5,475,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,493,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,393,553 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,843,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
各務原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　安藤　一成

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

78,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市蘇原新栄町１丁目２４番				②地積　(㎡)	1,613 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.5	店舗Ｓ1	大型商業施設周辺に低層店舗が集積する商業地域	西9.8m市道	水道、ガス、下水	六軒 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 125 ｍ、南 180 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

９．８ｍ市道

交通

施設

六軒駅北方

950m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

新興の路線商業地域で発展的な展開が予測される。地価も安定的な推移を辿るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　各務原市蘇原地区市街地の路線商業地域である。大型店舗を核として各種店舗が集積しつつある地域で、商業地域と
しては発展的な地域展開を察知する。主な需要者は、郊外型の量販店や飲食店等の多店舗展開をする県外資本を含めた
各務原市内外の事業者等である。事業用定期借地権等による店舗進出も見られ、土地取引は極めて少ない。商業利用の
土地需要は全般に堅調であり、標準的な土地で地価水準は８０，０００円／㎡弱である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　地域は、借地上の自用の店舗又は建設協力金方式による賃貸物件が大半で、純粋な収益物件の取引は極めて少ない。
これらの賃料設定の多くは、元本との相互関連での水準とは乖離した、土地保有に係る諸経費に相応の純益を加算した
程度の賃料設定と見られ、想定した利用態様で求めた収益価格は低位となった。よって本件は、市場性を反映した比準
価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格からの検討を加え、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　各務原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 80,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[102.6]

[100.0]
100

78,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     78,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費は横ばいにある。生産活動は回復の
動きに一服感がみられる。雇用は底堅さがみ
られるものの感染症の影響により弱い動きが
続いている。

集客力のある店舗を核に、種々店舗が集積す
る新興の路線商業地域。広範な背後地を控え
相応の繁華性を保持している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.6
交通・接近　　　 +13.8
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

各務原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ３６ -67029	各務原市		建付地	（　）	長方形	西14.5m市道、南6m、角地		１住居 (70,200)
b	各務原Ｙ３６ -65334	各務原市		更地	（　）	長方形	東10m市道、南4.5m、角地		近商 (90,200)
c	各務原Ｙ４６ -72486	各務原市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	各務原１９ -59050	各務原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,096	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	64,594	100 [ 80.6]	80,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	80,100
b	(　 ) 76,267	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	72,417	100 [ 90.0]	80,463		80,500
c	(　 ) 83,735	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	83,484	100 [ 94.8]	88,063		88,100
d	(　 ) 68,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	67,864	100 [ 85.4]	79,466		79,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.7	交通・接近　 +4.3	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

各務原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適切な資料が得られなかったので採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,720,405	2,602,768	9,117,637	5,475,190	3,642,447	（　0.9715） 3,538,637	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	65,530,315 円　　　　（　 40,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	464.00	Ｓ1	464.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,613 ㎡	33.0 m x 50.0 m	前面道路：市道　 9.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸店舗。通行車両等を顧客とする路線商業地で、地域の需給事情で実効容積低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	464.00	100.0	464.00	2,146	995,744	5.0	4,978,720
							1.0	995,744
～

～

～

～

計		464.00	100.0	464.00		995,744		4,978,720
								995,744

⑨年額支払賃料	995,744 円　×　12ヶ月　＝　 11,948,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,948,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 597,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,351,482 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,978,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 995,744 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 321,625 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,720,405 円　　　　（　 7,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-509	2,255 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,349	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,216 円/㎡　月額支払賃料（　 2,146 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-506	1,812 ( 1,756)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,083
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	292,400 円	73,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	358,468 円	11,948,928　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,060,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 745,600 円	73,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	73,100 円	73,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	73,100 円	73,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,602,768 円　（　　　　　　 1,614 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	73,100,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 464.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,475,190 円（　　　　　 3,394 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,720,405 円
②総費用	2,602,768 円
③純収益　①－②	9,117,637 円
④建物等に帰属する純収益	5,475,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,642,447 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,538,637 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,194 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,530,315 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,600 円／㎡）