鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原Ｙ４６ -79124	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.5m市道、南9m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
b	各務原Ｙ１９ -62582	各務原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	各務原Ｙ３６ -64350	各務原市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
d	各務原Ｙ４６ -65356	各務原市		更地	（　）	長方形	西11m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
e	各務原０５ -67156	各務原市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,089	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	82,610	100 [ 96.0]	86,052	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,100
b	(　 ) 82,637	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,230	100 [ 84.4]	95,059		95,100
c	(　 ) 54,440	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	66,672	100 [ 88.1]	75,678		75,700
d	(　 ) 59,328	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	62,341	100 [ 85.3]	73,084		73,100
e	(　 ) 60,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	67,254	100 [ 83.7]	80,351		80,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -14.4	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -15.7	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -10.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 -13.5	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,100 円／㎡]

各務原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,449,186	1,351,848	5,097,338	4,235,180	862,158	（　0.9450） 814,739	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	15,087,759 円　　　　（　 45,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	155.52	ＲＣ2	311.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	16.5 m x 20.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗　２階：事務所で、各階フロア貸し。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

内階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.52	90.0	139.97	2,269	317,592	5.0	1,587,960
							1.0	317,592
2～ 2	事務所	155.52	82.0	127.53	1,806	230,319	5.0	1,151,595
							1.0	230,319
～

～

～

計		311.04	86.0	267.50		547,911		2,739,555
								547,911

⑨年額支払賃料	547,911 円　×　12ヶ月　＝　 6,574,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,574,932 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 328,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,246,185 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,739,555 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 547,911 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 176,975 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,449,186 円　　　　（　 19,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-503	2,030 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,051	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,343 円/㎡　月額支払賃料（　 2,269 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-517	2,697 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,724
c	各務原　　　　-519	2,230 ( 2,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,253

各務原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,800 円	57,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	197,248 円	6,574,932　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,500 円	57,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,351,848 円　（　　　　　　 4,097 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 311.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,235,180 円（　　　　　 12,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,449,186 円
②総費用	1,351,848 円
③純収益　①－②	5,097,338 円
④建物等に帰属する純収益	4,235,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	862,158 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	814,739 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,469 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,087,759 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
各務原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　神田　浩二

TEL.

鑑定評価額

26,500,000 円

１㎡当たりの価格

80,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市那加住吉町２丁目２番２				②地積　(㎡)	330 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:1.2	事務所兼車庫ＲＣ2	中低層の金融機関、店舗等が集まる既成商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	各務原市役所前 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

各務原市役所前駅南東
方
500m

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、市役所に近い市の中心商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地域は景
気がやや停滞気味になりつつある中で需要は堅調であり、地価はやや上昇で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、各務原市中心部の商業地が圏域であり、主な需要者は事務所ビル等を目的とした法人等で
ある。当該地域は、市役所に近い市の中心商業地域であることから、顕著な需要が認められる。市場の価格水準は立地
条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで概ね坪あたり２５万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額との関連等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　各務原（県） 5-1           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     79,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気がやや停滞気味になりつつある中で、各
務原市商業地において地価は下げ止まり傾向
にある。

景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内中心部の商業地の地価はやや上昇傾向にあ
り、その他は特段の変動要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

各務原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原１９ -59050	各務原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	各務原Ｙ３６ -64350	各務原市		建付地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
c	各務原Ｙ３６ -64538	各務原市		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	各務原Ｙ４６ -79124	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.5m市道、南9m、角地		１中専地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 68,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,000	100 [ 82.8]	82,126	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,100
b	(　 ) 54,440	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	66,672	100 [ 80.5]	82,822		82,800
c	(　 ) 61,392	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	67,668	100 [ 82.2]	82,321		82,300
d	(　 ) 87,089	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	82,610	100 [ 99.6]	82,942		82,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -15.7	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,500 円／㎡]

各務原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,511,229	1,420,188	5,091,041	4,235,180	855,861	（　0.9450） 808,789	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	14,977,574 円　　　　（　 45,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	155.52	ＲＣ2	311.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	330 ㎡	16.5 m x 20.2 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所。各階とも部分貸し。

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	155.52	90.0	139.97	2,451	343,066	5.0	1,715,330
							1.0	343,066
2～ 2	事務所	155.52	82.0	127.53	1,838	234,400	5.0	1,172,000
							1.0	234,400
～

～

～

計		311.04	86.0	267.50		577,466		2,887,330
								577,466

⑨年額支払賃料	577,466 円　×　12ヶ月　＝　 6,929,592 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 267.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,929,592 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 554,367 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,375,225 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,887,330 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 577,466 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 109,441 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,511,229 円　　　　（　 19,731 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-503	2,030 ( 2,027)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,506	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,503 円/㎡　月額支払賃料（　 2,451 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-509	2,255 ( 2,184)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,506
c	各務原　　　　-517	2,697 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,497

各務原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	288,500 円	57,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	207,888 円	6,929,592　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 588,500 円	57,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,420,188 円　（　　　　　　 4,304 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 311.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0582 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,235,180 円（　　　　　 12,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,511,229 円
②総費用	1,420,188 円
③純収益　①－②	5,091,041 円
④建物等に帰属する純収益	4,235,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	855,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	808,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,451 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,977,574 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,400 円／㎡）