別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 各務原 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -21 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 75,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加織田町１丁目６０番４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか共同 住宅等も混在する住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 各務原市役所前 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 各務原市役所前駅南東 方 350m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街に近接しながらも整然とした街並みを維持し、市内の住宅地域でトップクラスの競争力は揺るがないと みられる。上昇基調からコロナ禍で下落に転じた地価は、堅調な動きを取り戻すと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市の那加地区・蘇原地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代前半の子育て世帯で戸 建志向が強い。駅徒歩圏ではシニア層を含むマンション実需も潜在している。住宅市場は新規供給が多い郊外のプレゼ ンスが高まっているが、出物が少ない中心市街の待機需要は厚く、市場ストレスに強い地力を維持している。対象近隣 地域及び周辺の中心価格帯は、土地が１２００万～１６００万円、新築住宅一体は２２００万～３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、代替競争関係が緊密な住宅地域に存する４事例によって試算し、市場実態に即した価格が得られた 。収益還元法は非適用であるが、賃貸市場については、旧来地主の供給物件が大半のため、賃料に土地の元本コスト、 資産リスクが反映されにくい実態を確認している。したがって、取引事例比較法の試算結果について代表標準地との検 討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.5] [100.0] 100 75,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全市人口は旧来市街地・高台団地のマイナス を新興色のある人気エリアが一部補う構図で 微減が続く。新型コロナの住宅市場への価格 影響は限定的。 兼業断念の農地転用でミニ開発に弾みがつく 外延の市況形成力が強まり、駅徒歩圏との地 価格差が縮小する動きもみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -11.4 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％