別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 各務原 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -20 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 8,250,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼羽場町６丁目１９４番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2.5 住宅 ＬＳ2 戸建住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 羽場 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 羽場駅西方 250m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 既存の住宅地域内にミニ開発が進捗している住宅地域。最寄り駅等への交通の利便性が高い。需要は強いが、市 街化調整区域に囲まれ、開発の余地が限られている。地価は強含み横ばい傾向と把握した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として鵜沼地区のうち、名鉄やＪＲ沿線の新興住宅地域。需要者の中心は、市内や名古屋市方面へ就 労する所得の安定した中堅の一次取得者層。最寄り駅に近く、国道２１号への利便性も高い。根強い需要はあるが、開 発の余地が限られ、売り物件が少ない。近隣周辺の価格帯は、分譲住宅で、２２百万円から２３百万円台の物件が散見 される程度。土地は、画地規模や単価も様々で、中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺では、共同住宅も散見されるが、当標準地は、画地規模が小で、共同住宅等の賃貸物件を想定することは経済 合理性に反する。よって、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、近隣周辺に取引が少ないため、鵜沼地区 全域より画地規模、用途、及び市場参加者が類似する事例を選択して試算したもので、市場の事態を反映した信頼性の 高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [100.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の工業都市。工場用地が不足気味で 、各務山工業団地の造成工事が進捗している 。また、市の新庁舎高層棟が令和３年８月に 完成した。 最寄り駅や国道２１号に近い住宅地域。丘陵 地の大型住宅団地の需要が低迷する中で、当 地域の人気は高い。但し、開発の余地が限ら れている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％