鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

各務原 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原５５ -77176	各務原市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	各務原４３ -70381	各務原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m市道、北6.2m、角地		１住居 (70,200)
c	各務原０５ -67156	各務原市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	各務原５５ -65203	各務原市		更地	（　）	長方形	南3.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e	各務原４３ -70502	各務原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.5m市道、東5.7m、角地		準工地区計画等 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,314	100 [ 100.7]	65,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	65,900
b	(　 ) 66,605	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	66,605	100 [ 102.3]	65,108		65,100
c	(　 ) 60,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	67,254	100 [ 100.0]	67,254		67,300
d	(　 ) 63,845	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	61,923	100 [ 89.0]	69,576		69,600
e	(　 ) 56,473	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	55,964	100 [ 81.1]	69,006		69,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.7	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,400 円／㎡]

各務原 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地であり、適用不能。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,819,145	321,358	1,497,787	1,228,590	269,197	（　0.9686） 260,744	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,112,627 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.85	ＬＳ2	107.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模、形状等から、ワンルームタイプ（１ＬＤＫ）４戸、専有面積は２６．９３㎡で、駐車場は平面式４台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	53.86	100.0	53.86	1,329	71,580	3.0	214,740
							1.0	71,580
～

～

～

～

計		107.72	100.0	107.72		143,160		429,480
								143,160

⑨年額支払賃料	143,160 円　×　12ヶ月　＝　 1,717,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,717,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 93,096 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,768,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	429,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 143,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 46,241 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,819,145 円　　　　（　 8,746 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-6	1,221 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,329 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-21	1,462 ( 1,422)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,419
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

各務原 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	45,900 円	15,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	55,858 円	1,861,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 33,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 156,000 円	15,300,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,300 円	15,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 321,358 円　（　　　　　　 1,545 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,300,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 107.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0803	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 40 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,228,590 円（　　　　　 5,907 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,819,145 円
②総費用	321,358 円
③純収益　①－②	1,497,787 円
④建物等に帰属する純収益	1,228,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	269,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	260,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,254 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,112,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
各務原 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

各務原 -19

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　水野　雅文

TEL.

鑑定評価額

14,000,000 円

１㎡当たりの価格

67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	各務原市蘇原栄町１丁目１３番				②地積　(㎡)	208 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	蘇原 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 45 ｍ、南 45 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６．０
ｍ市道

交通

施設

蘇原駅西方

150m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ蘇原駅への利便性の高い住宅地域。戸建住宅のほか共同住宅や各種事業所等の多様な用途も見られる。工場
地帯に近く、当該工場関連の駐車場等の需要もある。地価はほぼ横ばいの傾向にあると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として蘇原地区東部のＪＲや名鉄の各駅に近い住宅地域。需要者の中心は、所得が高位の一次取得者
層や県外資本も含む多様な業種の事業者も含まれる。交通の利便性が高く、住宅地のほか川崎重工関連事業所の駐車場
用地等としての底堅い需要もあるが、売り物件が少ない。分譲住宅は２６百万台から２９百万円台の取引が散見される
。土地取引も散見されるが、画地規模や用途等が様々で、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣周辺は、戸建住宅が多いが、共同住宅も散見されるため収益還元法を適用したところ、土地価格に見合う賃料水準
が形成されておらず、収益価格は、低位に試算された。比準価格は、事例が少ないので、蘇原地区全域から画地規模や
用途等の需要者層が類似する事例を選択して試算した。市場の事態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比
準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　各務原 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 67,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[100.5]

[100.0]
100

67,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内最大の工業都市。工場用地が不足気味で
、各務山工業団地の造成工事が進捗している
。また、市の新庁舎高層棟が令和３年８月に
完成した。

ＪＲ蘇原駅への利便性の高い住宅地域。事務
所や共同住宅等の用途の多様性を有する。川
崎重工関連事業所の駐車場用地等として底堅
い需要もある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

各務原 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	各務原０５ -67156	各務原市		貸家建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	各務原４３ -70381	各務原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m市道、北6.2m、角地		１住居 (70,200)
c	各務原５５ -77176	各務原市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	各務原０５ -67067	各務原市		更地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,058	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	67,254	100 [ 100.0]	67,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,300
b	(　 ) 66,605	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	66,672	100 [ 101.3]	65,816		65,800
c	(　 ) 66,314	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,314	100 [ 100.2]	66,182		66,200
d	(　 ) 60,497	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.4]	67,670	100 [ 96.5]	70,124		70,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +1.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,400 円／㎡]

各務原 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価を適正に把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,825,162	333,342	1,491,820	1,188,370	303,450	（　0.9686） 293,922	（ 5.2 - 0.1 ） 5.1％
	⑧収益価格	5,763,176 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

各務原 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.85	ＬＳ2	107.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	208 ㎡	10.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

画地規模、形状等から、ワンルームタイプ４戸、平均専有面積は２６．９３㎡で、駐車場は平面式４台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	53.85	100.0	53.85	1,334	71,836	3.0	215,508
							1.0	71,836
～

～

～

～

計		107.70	100.0	107.70		143,672		431,016
								143,672

⑨年額支払賃料	143,672 円　×　12ヶ月　＝　 1,724,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 107.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,724,064 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 93,403 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,774,661 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	431,016 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,095 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 143,672 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 46,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,825,162 円　　　　（　 8,775 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	各務原　　　　-6	1,221 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,221	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,375 円/㎡　月額支払賃料（　 1,334 円/㎡）　基準階 1 F B
b	各務原　　　　-25	1,391 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,419
c	各務原　　　　-67	1,397 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,486

各務原 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	60,400 円	15,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	56,042 円	1,868,064　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,000 円	15,100,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	15,100 円	15,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	15,100 円	15,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 333,342 円　（　　　　　　 1,603 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9686

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	15,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 107.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0787	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0658 ×　 45 ％　＋　0.0863 × 40 ％　＋ 0.0971 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,188,370 円（　　　　　 5,713 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,825,162 円
②総費用	333,342 円
③純収益　①－②	1,491,820 円
④建物等に帰属する純収益	1,188,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	303,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	293,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,413 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,763,176 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）