別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 各務原 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -16 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市川島小網町字少林寺前河原２１５２番３ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北西10m市道 水道、ガス、下水 江南 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 江南駅北西方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の２階建住宅を標準的使用とする地域特性の維持が見込まれる。実勢に沿った相応の値幅で調整が続いた 地価は割高感が薄れつつあり、下落幅の縮小に向かうと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は各務原市の川島地区が中核エリアであり、河川を対峙する稲羽地区、笠松町、愛知県一宮市・江南市の隣 接地域にも代替競争関係が及ぶと判定する。需要の中心は子育て世代の地縁者であるが、地価に割安感を持つ近傍から の転入も途切れていない。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が５００万～８００万円、新築建売が１５００ 万～２０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、地価形成の同調性が強い川島地区南部で１年以内に生起した４事例によって試算し、市場との同期 性に優れた価格が得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主の供給寡占が認められる川島地区の賃 貸住宅市場については、土地の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成を把握している。以上により、取引事例比較 法の試算結果について、代表標準地に関する分科会協議の結果も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全市人口はエリアの動態差異を伴って微減が 続く。新型コロナの住宅市況への影響は価格 面では両義的で限定的。ウッドショックは響 いている。 人口増加が続く川島地区でも小網町はこの１ 年でプラス１．５％とエリアトップの伸び率 を維持。川島大橋の通行止めは地価に有意な 影響なし。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％