別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 各務原 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -15 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加日吉町２丁目６１番１ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に診療 所等が見られる住宅 地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 新加納 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北、　５ ．７ｍ市道 交通 施設 新加納駅東方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　一般住宅が主体の住宅地域。戸建住宅地の需要は堅調で、周辺に大型商業施設が立地する。地価は、堅調な推 移を辿るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、市内那加地区、蘇原地区等の住宅地域である。特に名鉄各務原線、ＪＲ高山本線沿線の一般住宅地域 は価格牽連性・代替関係が強い。需要者の中心は市内に居住の一次取得者であるが、岐阜市等市外からの需要も認めら れる。比較的熟成した住宅地域で、最近は建て替えの動きも見られる。需要は底堅く、土地は５５坪程度で１，１００ 万円程度、新築の戸建住宅については供給事業者にも因るが概ね３，０００万円前後が取引の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域およびその周辺では節税目的や遊休地を活用したアパート、賃貸マンション等が散見されるが、土地を含め た総元本に見合う賃料水準が形成されておらず、更に画地規模も小規模で、経済合理的な規模の賃貸建物を想定するこ とができないことから収益還元法は適用しなかった。取引の中心は自用目的であり、従って、市場性を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [ 99.9] 100 100 [100.0] 100 [112.8] [100.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は横ばいにある。生産活動は回復の 動きに一服感がみられる。雇用は底堅さがみ られるものの感染症の影響により弱い動きが 続いている。 既成住宅地域であり、周辺部で新たな住宅地 開発も見られ、需要に底堅さが見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.6 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％