別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 各務原 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -14 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 8,840,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市つつじが丘５丁目１０番 ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 丘陵地の閑静な住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 鵜沼宿 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 鵜沼宿駅北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に位置する熟成した住宅団地である。利便性の高い平坦地や維持管理が容易なマンション等の人気が高ま る一方で、丘陵地の住宅団地は、居住者の高齢化が進み、需要は減退し、地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鵜沼地区の住宅地域であるが、丘陵地の住宅団地との代替競争関係が強い。主な需要者は、市内在住者 及び市内通勤者のほか岐阜・名古屋方面への通勤者も含まれる。鵜沼地区では駅周辺の利便性が高い平坦地の需要が相 対的に強く、丘陵地の住宅団地に対する需要は相対的に弱い。中心価格帯は土地のみ２００㎡で９００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地内に位置しており、周辺にアパート等の賃貸物件は皆無に等しく賃 貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。標準地は居住の快適性が重視される戸建住宅地域に存し、居 住環境等を重視した自用目的の取引が大半であることから、市場の実態を反映している比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [131.6] [103.0] 100 44,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内には、輸送用機械関連企業が多く、なか でも航空機産業は、新型コロナの影響を受け 、雇用・所得環境に影響を及ぼす可能性が懸 念される。 熟成した住宅団地であり静態的に推移してい るが、最寄駅や利便施設等への接近性が選考 され需要は弱い。団地内居住者の高齢化が進 む。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.9 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％