別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 各務原 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -13 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加不動丘２丁目１６３番 ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も見られる住宅 地域 北6.4m市道 水道、ガス、下水 各務原市役所前 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．４ ｍ市道 交通 施設 各務原市役所前駅北東 方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地転用主体の新規宅地供給を取得層が厚い戸建需要が吸収し、住宅地域としての熟成が進むと見込まれる。コ ロナ禍で一旦下落した地価は、横ばいから反転上昇の時機をうかがうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市の那加地区・蘇原地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代前半の子育て世帯であ り、マイカー通勤者が多い。駅周辺に潜在的なマンション需要が認められるが、農地転用主体のミニ分譲が住宅市場の 中核を構成する。兼業耕作の後継難で農地放出が増加しているが、需給は引き締まっている。対象近隣地域及び周辺の 中心価格帯は、土地が１０００万～１４００万円、新築住宅付きは２０００万～２８００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、需要層の同一性が強い那加地区で地域格差が１０％以内に収束した４事例によって試算し、最終需 要の具現性が高い価格を得たと判断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主が供給物件が大半の当該賃貸住宅市 場については、土地の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成の常態化を把握している。よって、鑑定評価額は、取 引事例比較法の試算結果について代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [100.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全市人口は旧来住宅地域で減少、新興エリア で微増の傾向が続く。住宅市場で新型コロナ の影響は限定的だが、ウッドショックに揺さ ぶられている。 主力のミニ開発は適地を求めて駅徒歩圏から 周縁・郊外に軸足が移るが、地価に直結する 相対的競争力のエリア勢力図に異状はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.4 交通・接近　　　  -2.6 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％