別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 各務原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -11 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 37,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原大島町１丁目１９番７ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、農地、雑種地 等が混在する郊外の 住宅地域 北5m市道 水道 各務原市役所前 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    65 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 各務原市役所前駅北方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内宅地であるが、住宅地域としての熟成を維持している。近接する市街化区域とのエリア同化が 進むと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市で川島地区を除く圏域と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代前半の子育て世帯。市 街化調整区域でも生活インフラの整備が進んでおり、住宅地の最終需要に区域・区分等の行政的条件に関する選好性は 目立たない。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が６００万～９００万円、新築建売が１６００万～２４００ 万円と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、近傍の市街化調整区域も含む４事例によって試算し、流動性が乏しい市場において地価形成の稀少 な顕在化機会を捕捉したと判断する。隣接する市街化区域では旧来地主のアパート経営が散見されるが、行政的条件か ら対象近隣地域の市場価格形成に賃貸事業の収益性が入り込む余地はない。以上により、取引事例比較法の試算結果に ついて代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 97.2] 100 100 [100.0] 100 [ 83.1] [100.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は横ばいにある。生産活動は回復の 動きに一服感がみられる。雇用は底堅さがみ られるものの感染症の影響により弱い動きが 続いている。 隣接する市街化区域はミニ開発が頻発。区域 間で外形的な連関性分断はなく、エリア全体 の熟成度が高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.1 交通・接近　　　 -22.6 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　 +17.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％