別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 各務原 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -9 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 56,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市鵜沼各務原町９丁目１２１番 ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 苧ケ瀬 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 苧ケ瀬駅南方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 鵜沼地区南西部の住宅地域。小学校やＳＣ等の配置が良好で、一次取得者層に人気があり市内では取引が多い地 域であるが、開発適地は減少している。新型コロナの影響が懸念されるも、需要は底堅いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として鵜沼地区南西部の住宅地域である。需要者の中心は、市内や岐阜市及び名古屋市方面へ就労す る一次取得者層。丘陵地の大型住宅団地の需要が低迷するなかで、当該地域は、平坦地勢で駅にも近く人気が高い。市 内でも取引が多い地域である。周辺では、工場跡地等で小規模開発が進捗しているが、開発適地が限られ、中古住宅等 の取引も多い。分譲住宅は、３，５００万円台が中心で、中古住宅は１，５００万円程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、自用の戸建住宅取引が大半である。新規の共同住宅は殆ど見られない。経済合理性を有する敷地規模 に満たないため、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、鵜沼地区の画地規模、用途、需要者層等の類似性の高い 事例を選択して試算しており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格と判断する。よって、比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,100 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [100.1] [100.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内には、輸送用機械関連企業が多く、なか でも航空機産業は、新型コロナの影響を受け 、雇用・所得環境に影響を及ぼす可能性が懸 念される。 古くから開発された住宅地域。開発の余地は 限られているが、利便性が高く根強い需要が ある。周辺の工場跡地等でミニ開発が進捗し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％