別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 各務原 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -8 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原野口町５丁目３番２ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等も見られる住 宅地域 北6.7m市道 水道、ガス、下水 蘇原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西    45 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．７ ｍ市道 交通 施設 蘇原駅北方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 蘇原の中心部に近い新興住宅地域。大型スーパーや小学校等への利便性が比較的高く、かつ、都計道岐阜鵜沼線 の部分開通で、東西交通が改善された。但し、開発適地が限られている。地価は横ばいの状況である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として蘇原地区の新興住宅地域。需要者の中心は、市内の事業所に就労する所得の安定した一次取得 者層である。小学校、大型スーパー、病院等の配置が良い人気の高い地域である。但し、古くからミニ開発が進捗し、 開発適地は少ない。潜在需要はあるが、供給が限られている。新築の分譲住宅や中古住宅の取引が少なく、住宅地で、 １２百万円から１５百万円程度の取引が散見される程度で、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺では、共同住宅も散見されるが、当標準地は、画地規模が小さく、共同住宅等の賃貸物件を想定することは経 済合理性に反する。よって、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、近隣周辺に取引が少ないため、蘇原地 区全域より、画地規模や用途等の類似性の高い事例を選択して、試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の高い 価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の工業都市。工場用地が不足気味で 、各務山工業団地の造成工事が進捗している 。また、市の新庁舎高層棟が令和３年８月に 完成した。 大型スーパーや小学校等との位置関係が良好 で、都計道岐阜鵜沼線の部分開通により、東 西交通の利便性も増した人気の高い住宅地域 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.7 交通・接近　　　  +8.7 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％