別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 各務原 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -7 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市川島笠田町字村中１７４番４ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農家 住宅も混在する住宅 地域 東4.1m市道 水道、下水 木曽川 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． １ｍ市道　　 交通 施設 木曽川駅北東方 5.4km 法令 規制 １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 木曽川中州の笠田島の既成住宅地域。島の西部は、東海環状自動車道川島ＰＡや水族館等が立地する県内有数の 観光地。但し、標準地近隣は、他地域からの転入が少なく、宅地開発も低調で、地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に旧川島町全域。需要者の中心は、旧川島町の笠田島に地縁・血縁を有する個人一般。島内西部は、 川島ＰＡと水族館及び河川環境楽園等の施設が整備された県内有数の観光地である。又、愛知県への利便性も高い。但 し、市街化調整区域に指定されている。当標準地近隣周辺は、既成住宅地域で、他地域からの転入が少ない。街路や排 水等が未整備で、宅地開発も低調である。土地取引が少なく、市場の中心となる価格帯を推定することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は既成の住宅地域で、共同住宅等の賃貸物件は殆ど見られない。賃貸市場は未成熟であることから、収益 還元法の適用を断念した。比準価格は、事例が少ないため、旧川島町全域から、類似性の高い事例を採用して試算した もので、市場の実態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [125.1] [101.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の工業都市。工場用地が不足気味で 、各務山工業団地の造成工事が進捗している 。また、市の新庁舎高層棟が令和３年８月に 完成した。 島内西部は、県内有数の観光地で、愛知県へ の利便性も高いが、市街化調整区域である。 全体として、街路や排水が未整備で、宅地開 発が低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -1.9 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％