別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 各務原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -5 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　一成   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市蘇原沢上町３丁目３６番６ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 六軒 870m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 六軒駅北西方 870m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市の中央部に位置する、成熟した既成住宅地域である。現状において特段の地域変動要因は見受けられない。当 面、地価水準は現状程度で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は各務原市内の蘇原地区の住宅地域を中心に、広域的には名鉄犬山線・各務原線、ＪＲ高山本線の各沿線の 住宅地域を含む。主な需要者は、各務原市内在住の一次取得者層である。当該地域は、利便性に優れた住宅地域であり 、居住用不動産の需要は安定的である。住宅用地の需要総額は、土地５５坪で１、２００万円程度、新築建物と土地の 総額では３千万円台半ば程度が見込まれ、地価水準は概ね安定している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏内であり周辺では居住用賃貸物件も見受けられるが、節税目的が多い。また本件では画地条件の制約もあり、 経済合理性のある賃貸住宅の建築が困難なため、収益還元法は非適用とした。土地取引は居住の快適性や利便性に重点 をおいた自用目的の取引が中心であり、取引事例は類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。よって、 取引実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　各務原 -10                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     67,700 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は横ばいにある。生産活動は回復の 動きに一服感がみられる。雇用は底堅さがみ られるものの感染症の影響により弱い動きが 続いている。 成熟した既成住宅地域であり、特筆すべき地 域要因の変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％ -0.1 ％