別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 各務原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 60,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加楽天地町２１番１ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,240) 1:1.2 住宅 Ｓ3 小規模一般住宅が密 集する商店街背後の 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 那加 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 那加駅南西方 170m 法令 規制 商業 (90,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 用途多様性を備えながらも住宅用途優勢の地域構成に変化の兆しはない。新型コロナの感染拡大初期に小幅に下 落した地価は持ち直し、市況の好転が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市の那加地区・蘇原地区と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代前半の子育て世帯。新 築戸建志向が強く、農地転用等のミニ分譲は需給が締まっている。駅周辺はマンション需要も潜在している。対象近隣 地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万～１３００万円、新築住宅付きは２０００万～２８００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、時点が１年以内で地域格差は１５％以内に収束した４事例によって試算し、比準精度の高い価格が 得られたと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域のアパート等は旧来地主の供給物件が大半のため、賃貸 市場には資産維持・承継コストなど事業外目的の思惑が内在していることを把握している。以上により、取引事例比較 法の試算結果について、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 60,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全市人口は微減が続き、中心市街でも世代交 代ミスマッチで少子高齢化が進む。新型コロ ナに伴う新常態を成因とする生活様式の変化 は見当たらない。 主力の戸建市場はミニ開発適地が多い郊外に 偏重。需給とも層は薄く、個別性が強い市況 で取引価格のレンジも広がる傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -2.9 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％