別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 各務原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市那加前洞新町５丁目５１番５ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 那加 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 那加駅北東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 兼業の後継難で農地転用が加速し、戸建住宅地域としての熟成が進むと見込まれる。地価は新規分譲市況に連動 しながらの堅調推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市の那加地区・蘇原地区と判定する。最終需要の中心は２０代後半から４０代前半で、自動車２ 台以上を保有する世帯が多い。主力の戸建市場はミニ分譲が旺盛なエリアに偏重する傾向にあり、旧来の市街地、高台 の団地は住民の高齢化が目立つ。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が８００万～１２００万円、新築建売は １８００万～２７００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、地域一体性が強い那加地区の４事例によって試算し、市場実態の投影度が高い価格が得られたと判 断する。収益還元法は非適用であるが、旧来地主の供給物件が大半を占める当該地域の賃貸住宅市場については、土地 の元本コスト、資産リスクが賃料等に反映されにくい実態を把握している。したがって、取引事例比較法の試算結果に ついて代表標準地との検討を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [129.5] [100.0] 100 52,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は地域の増減格差が広がる趨勢が続くが 、新興エリアの伸び鈍化で市全体のマイナス 幅が広がる傾向も。コロナ禍の住宅地価への 影響は限定的。 コロナ禍の営業自粛で鳴りを静めたミニ開発 が再起動。供給サイドに強気の価格設定が目 立つ。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％