別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 各務原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   各務原 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　隆吾   TEL.

鑑定評価額 9,230,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 各務原市各務東町６丁目４５番４ ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 北4.5m市道 水道 苧ケ瀬 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   340 ｍ、南   280 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 苧ケ瀬駅北方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成住宅地として静態的な地域推移を経ており、目立った地域変化はなく、現状を維持する と予測する。地域的特性からは人口増加は見込めず、地価は弱含みの状態で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、各務原市内の市街化調整区域内の住宅地域。特に価格牽連性が認められるのは当市東部の市街化調整区 域内の住宅地域である。需要層の属性は同一需給圏域内に地縁性を有する３０代、４０代の一次取得者層が過半を占め るものと思料するが、土地需要は低調で需給関係は相対的に弱い。戸建分譲等も見られず土地取引が希薄であるため、 需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 各務原市の市街化調整区域内の既成住宅地は、地縁性の強い土地取引が中心である。既存宅地制度の廃止に伴う規制強 化により、共同住宅の建築は現実的ではないため、収益価格は試算しない。標準地の存する住宅地域は、居住環境等を 重視した自用目的の取引が大半である。したがって、市場の実態を適切に反映している比準価格を、十分説得力を有す るものとして採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　各務原 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [122.3] [100.0] 100 25,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内には、輸送用機械関連企業が多く、なか でも航空機産業は、新型コロナの影響を受け 、雇用・所得環境に影響を及ぼす可能性が懸 念される。 静態的な地域形成を見せる市街化調整区域で あり、変動要因は特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.2 交通・接近　　　  -5.8 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　 +17.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％