別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 土岐 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土岐 9-1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 408,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土岐市土岐ヶ丘４丁目６番２ ②地積 　(㎡) 16,588   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.2 工場、倉庫兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫等が建ち 並ぶＩＣに近い工業 地域 西11m市道、三方路 水道、ガス、下水 土岐市 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西    30 ｍ、南   400 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 物流施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    17,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 土岐市駅南西方 3.9km 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１９号に比較的近く、「土岐多治見」ＩＣに至近の、物流交通の要衝に所在する地域である。設備投資の需 要低下が懸念される一方で、物流用地需要は安定し、地価は安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 物流施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中央自動車道及び東海環状自動車道の使用を前提とした、東濃及び中濃地方内の工場地及び流通業務地 である。需要者の中心は、その規模から、県内のみならず、県外の倉庫業者及び製造業者等である。東海環状自動車道 ＩＣ及び国道１９号に接近性が良好な、要衝にある流通業務地である。態様は、事業用借地が主で、大規模流通業務地 の取引は少なく、取引価格は、業種、画地規模及び企業規模等が多様で、需要の中心となる価格帯を見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地の態様は自己利用又は事業用借地が主流で、大規模の貸倉庫、貸工場等の賃貸市場は未成熟で、賃料水準の把握 が困難なため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、東海環状自動車道及び中央自動車道利用を前提に、 大工業地の事例を収集選択した。その決定には、取引に内在する経緯を精査し、実証的である。よって、自用取引が大 半であるため、比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多治見 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [103.0] 100 [121.1] [103.0] 100 24,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央自動車道及び東海環状自動車道利用を前 提に、土岐ＪＣＴへの接近性は良好である。 強固な地盤を有し、周辺は工業団地が充実し ている。 東海環状自動車道開通と同時に開発された工 業地域で、ＩＣ至近の要衝に位置し、安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.9 交通・接近　　　  +7.7 環境　　　　　　 +13.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％