鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

土岐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土岐４６ -61888	土岐市		更地	（　）	長方形	南東23m国道、北東5m、角地		（都）近商 (100,300)
b	土岐４６ -65696	土岐市		更地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
c	土岐３５ -67932	土岐市		更地	（　）	ほぼ台形	南9m市道、西6m、角地		（都）準工 (70,200)
d	土岐４６ -67887	土岐市		更地	（　）	台形	北西6.5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
e	土岐３５ -67939	土岐市		建付地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		（都）近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,760	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	57,657	100 [ 92.1]	62,603	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	65,000
b	(　 ) 51,105	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	54,677	100 [ 88.1]	62,062		64,400
c	(　 ) 53,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	52,414	100 [ 77.0]	68,070		70,700
d	(　 ) 39,270	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 83.9]	46,618	100 [ 76.6]	60,859		63,200
e	(　 ) 49,160	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	48,963	100 [ 83.0]	58,992		61,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 -13.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.1	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -16.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

土岐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,155,666	3,432,544	12,723,122	10,261,300	2,461,822	（　0.9715） 2,391,660	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	44,290,000 円　　　　（　 41,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土岐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,066 ㎡	28.0 m x 37.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所で部分貸し、駐車場は平面式で２０台を想定した。

⑦有効率　 95.7 ％
の理由

内階段、廊下等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	95.7	334.95	2,634	882,258	5.0	4,411,290
							1.0	882,258
2～ 2	事務所	350.00	95.7	334.95	1,600	535,920	3.0	1,607,760
							1.0	535,920
～

～

～

計		700.00	95.7	669.90		1,418,178		6,019,050
								1,418,178

⑨年額支払賃料	1,418,178 円　×　12ヶ月　＝　 17,018,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 669.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,018,136 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,361,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,656,685 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,019,050 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,375 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,418,178 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 443,606 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,155,666 円　　　　（　 15,155 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土岐　　　　-505	2,302 ( 2,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,720 円/㎡　月額支払賃料（　 2,634 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土岐　　　　-506	1,914 ( 1,909)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,552
c	土岐　　　　-507	2,075 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,075

土岐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	510,544 円	17,018,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 565,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,397,400 円	137,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,432,544 円　（　　　　　　 3,220 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,261,300 円（　　　　　 9,626 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,155,666 円
②総費用	3,432,544 円
③純収益　①－②	12,723,122 円
④建物等に帰属する純収益	10,261,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,461,822 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,391,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,244 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,290,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
土岐 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土岐 5-1

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　前田　和彦

TEL.

鑑定評価額

67,800,000 円

１㎡当たりの価格

63,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土岐市泉岩畑町１丁目２２番外				②地積　(㎡)	1,066 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、事務所等が集まる路線商業地域	北西23m国道、南西側道	水道、下水	土岐市 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 120 ｍ、南 110 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 37.5 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

土岐市駅北方

400m

法令

規制

（都）近商
(100,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

等高接面の画地が多い国道沿いであり、低層店舗の標準的使用が続くと見込む。強含みの流れにあった地価はコ
ロナ禍で小幅下落に転じたが、底堅さを確認する動きになると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
高低差　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、土岐市全域、多治見市・瑞浪市の幹線・準幹線沿いに及ぶ圏域と判定する。典型的需要は小売・飲食・
日用サービスの低層店舗である。初期投資の規模等に一義的典型はない。ロードサイドは全国的な業界勢力図の縮図で
あり、今秋に土岐市西部で開業を予定する流通大手系複合施設の市場影響が注目される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一商圏で１年以内に生起した４事例によって試算され、実践的な代替競争関係に裏打ちされた説得力を
備える。収益価格は比準価格の６割程度にとどまったが、当該地域の商業建物は自己使用が主流で、賃貸物件は旧来地
主の供給が大半のため、土地の元本コスト、資産リスクを消化しきれない賃料形成の実態に留意を要する。よって、鑑
定評価額は比準価格を標準として収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえたうえ、上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土岐 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,200 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[ 98.0]

100
[ 77.9]

[103.8]
100

63,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ロードサイドの主力業種はＥＣ競合が小さい
が、外食はコロナ禍を引きずっている。ガソ
リンをはじめとする物価高も消費マインドを
冷やしている。

ドラッグストアの出店が継起し、コンビニは
劣勢。日用小売はスーパーを含めた業種・業
態横断的な競争が激化している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.2
交通・接近　　　  -2.4
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

土岐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	土岐４６ -61888	土岐市		更地	（　）	長方形	南東23m国道、北東5m、角地		（都）近商 (100,300)
b	土岐４６ -75237	土岐市		建付地	（　）	長方形	北東23m国道、中間画地		（都）近商 (100,300)
c	土岐４６ -65696	土岐市		更地	（　）	長方形	北西16m県道、中間画地		（都）近商 (90,300)
d	瑞浪Ｙ５２ -80271	瑞浪市		更地	（　）	台形	北西12m県道、中間画地		（都）準工都市機能誘導区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,760	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	57,657	100 [ 93.5]	61,665	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	64,000
b	(　 ) 57,925	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,809	100 [ 94.4]	61,238		63,600
c	(　 ) 51,105	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	54,677	100 [ 84.2]	64,937		67,400
d	(　 ) 45,355	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	49,840	100 [ 80.4]	61,990		64,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -2.5
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.6	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -12.5
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,200 円／㎡]

土岐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既存商業地域に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,060,139	3,429,529	12,630,610	10,261,300	2,369,310	（　0.9715） 2,301,785	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	42,625,648 円　　　　（　 40,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土岐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	Ｓ2	700.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	1,066 ㎡	28.0 m x 37.5 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階＝店舗３テナント、２階＝事務所４テナント

⑦有効率　 95.7 ％
の理由

標準的レベル

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.00	95.7	334.95	2,597	869,865	5.0	4,349,325
							1.0	869,865
2～ 2	事務所	350.00	95.7	334.95	1,612	539,939	3.0	1,619,817
							1.0	539,939
～

～

～

計		700.00	95.7	669.90		1,409,804		5,969,142
								1,409,804

⑨年額支払賃料	1,409,804 円　×　12ヶ月　＝　 16,917,648 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 669.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,917,648 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,353,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,564,236 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,969,142 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,916 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,409,804 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 440,987 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,060,139 円　　　　（　 15,066 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	土岐　　　　-503	2,819 ( 2,810)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,819	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,681 円/㎡　月額支払賃料（　 2,597 円/㎡）　基準階 1 F B
b	土岐　　　　-505	2,302 ( 2,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,423
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土岐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	507,529 円	16,917,648　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 565,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,397,400 円	137,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,429,529 円　（　　　　　　 3,217 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,261,300 円（　　　　　 9,626 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,060,139 円
②総費用	3,429,529 円
③純収益　①－②	12,630,610 円
④建物等に帰属する純収益	10,261,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,369,310 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,301,785 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,625,648 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,000 円／㎡）