鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

美濃加茂 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	美濃加茂４７ -59887	美濃加茂市		建付地	（　）	不整形	南東13m県道、北5m、角地		（都）近商居住誘導区域 (90,200)
b	美濃加茂１９ -80755	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ整形	北東8.1m市道、北西6m、角地		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
c	美濃加茂Ｙ４７ -73328	美濃加茂市		建付地	（　）	ほぼ整形	北14m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	美濃加茂Ｙ１９ -65819	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,200)
e	美濃加茂Ｙ４７ -65084	美濃加茂市		更地	（　）	長方形	北13.8m市道、南西5.8m、角地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,784	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	36,728	100 [ 90.4]	40,628	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,600
b	(　 ) 45,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,046	100 [ 99.9]	44,090		44,100
c	(　 ) 35,298	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,051	100 [ 86.6]	40,475		40,500
d	(　 ) 45,374	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.6]	46,971	100 [ 116.0]	40,492		40,500
e	(　 ) 38,638	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	36,798	100 [ 91.5]	40,216		40,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.4	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -13.8	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.1	交通・接近　 +8.4	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +15.3	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,400 円／㎡]

美濃加茂 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を有する適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,203,331	744,280	3,459,051	3,047,360	411,691	（　0.9665） 397,899	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	6,980,684 円　　　　（　 15,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美濃加茂 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	119.25	ＬＳ2	238.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	453 ㎡	18.8 m x 24.2 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗で部分貸し、２階は共同住宅でファミリータイプ、平均専有面積は５９．６３㎡、駐車場は平面式で１０台を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.25	100.0	119.25	1,770	211,073	3.0	633,219
							0.0	0
2～ 2	住宅	119.25	100.0	119.25	1,097	130,817	2.0	261,634
							0.0	0
～

～

～

計		238.50	100.0	238.50		341,890		894,853
								0

⑨年額支払賃料	341,890 円　×　12ヶ月　＝　 4,102,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,102,680 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 267,761 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,194,919 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	894,853 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,412 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,203,331 円　　　　（　 9,279 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	美濃加茂　　　　-505	1,694 ( 1,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	2,017	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,774 円/㎡　月額支払賃料（　 1,770 円/㎡）　基準階 1 F B
b	美濃加茂　　　　-511	1,720 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,703
c	美濃加茂　　　　-513	1,619 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,603

美濃加茂 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,400 円	35,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	133,880 円	4,462,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,400 円	35,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 744,280 円　（　　　　　　 1,643 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0856	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0704 ×　 40 ％　＋　0.0903 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,047,360 円（　　　　　 6,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,203,331 円
②総費用	744,280 円
③純収益　①－②	3,459,051 円
④建物等に帰属する純収益	3,047,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	411,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	397,899 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 878 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,980,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
美濃加茂 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

美濃加茂 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　牧野　信人

TEL.

鑑定評価額

17,900,000 円

１㎡当たりの価格

39,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	美濃加茂市本郷町７丁目１６５番１｢本郷町７－１４－１２｣				②地積　(㎡)	453 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗、事務所等が混在する未熟成な路線商業地域	北13m市道	水道、下水	古井 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１３ｍ市道

交通

施設

古井駅西方

700m

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

山手町等の店舗の集積に対して、近隣地域の商業集積は弱い。幹線道路沿いで、農地、未利用地等が残る地域で
あり、宅地化への転用等潜在的需要が期待される。地価は安定化傾向を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、美濃加茂市内の商業地域又は住商混在地域である。需要者の中心は、地元事業者のほか、全国的チェー
ン展開企業を含む。美濃加茂市の商業地としては、山手町周辺に商業集積の拡大は続いている。近隣地域は農地も残り
、潜在的に店舗等の進出余地を多く残すものの、近年、特に新規店舗の出店は見られない。郊外の商業地の態様は、事
業用借地が主で、商業地取引も、当事者属性及び画地規模等が区々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は路線商業地で、その使用容積率も低く、貸店舗、貸事務所の賃貸市場が未成熟な地域であるため、投資採算
性に欠け、収益価格は、かなり低目に試算された。一方、比準価格は、市内の商業地取引が低調の中にあって、概ね最
新で、現実の市場で成立した事例を収集選択した。その比準価格決定には、その取引に内在する経緯を検討し、実証的
で信頼性は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅北の山手町周辺の大型店舗が熟成化し、中
心商業地となる一方、駅前商店街は衰退化。
駅前市街地再開発事業は復興への起爆剤とし
て期待される。

農地も残る地域で、潜在的に新規店舗等の出
店も否定できないが、近年、特筆すべき店舗
の進出は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

美濃加茂 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	美濃加茂１９ -71430	美濃加茂市		更地	（　）	袋地等	北8.4m市道、中間画地		（都）近商居住誘導区域 (80,200)
b	美濃加茂１９ -80755	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ整形	北東8.1m市道、北西6m、角地		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
c	美濃加茂１９ -78783	美濃加茂市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,200)
d	美濃加茂３８ -66354	美濃加茂市		更地	（　）	不整形	南11.5m市道、北4m、二方路		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	39,630	100 [ 99.2]	39,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,000
b	(　 ) 45,367	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	44,046	100 [ 109.2]	40,335		40,300
c	(　 ) 31,309	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	30,999	100 [ 76.2]	40,681		40,700
d	(　 ) 17,516	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 69.5]	25,152	100 [ 63.2]	39,797		39,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +9.9	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.1	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +13.7	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -30.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,300 円／㎡]

美濃加茂 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,987,276	738,559	3,248,717	2,859,040	389,677	（　0.9665） 376,623	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	6,607,421 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美濃加茂 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	119.25	ＬＳ2	238.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	453 ㎡	18.8 m x 24.2 m	前面道路：市道　 13.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅で２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	119.25	100.0	119.25	1,746	208,211	3.0	624,633
							0.0	0
2～ 2	住宅	119.25	100.0	119.25	1,025	122,231	2.0	244,462
							0.0	0
～

～

～

計		238.50	100.0	238.50		330,442		869,095
								0

⑨年額支払賃料	330,442 円　×　12ヶ月　＝　 3,965,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,965,304 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 346,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,979,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	869,095 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,996 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,987,276 円　　　　（　 8,802 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	美濃加茂　　　　-511	1,720 ( 1,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,703	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,746 円/㎡）　基準階 1 F B
b	美濃加茂　　　　-512	1,671 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,671
c	美濃加茂　　　　-513	1,619 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,799

美濃加茂 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,000 円	33,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,759 円	4,325,304　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 330,600 円	33,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 738,559 円　（　　　　　　 1,630 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 238.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0856	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0704 ×　 40 ％　＋　0.0903 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,859,040 円（　　　　　 6,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,987,276 円
②総費用	738,559 円
③純収益　①－②	3,248,717 円
④建物等に帰属する純収益	2,859,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	389,677 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	376,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 831 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,607,421 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）