別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 美濃加茂 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美濃加茂 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 7,870,000 円  １㎡当たりの価格 38,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美濃加茂市中部台７丁目５番１１ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並びつつある住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 美濃太田 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    85 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 美濃太田駅北方 2.4km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市郊外の丘陵地に土地区画整理事業により開発された戸建住宅地域（中部台）。職住近接の住宅団地で、周辺の 工場地域の熟成と共に、当地域も閑静な住宅地域として熟成しつつある。地価は横ばいの状況と推定する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として市郊外の品等の高い住宅地域。需要者の中心は、市内の大工場等に就労する所得が安定した一 次取得者層や市内に地縁や血縁を有する居住者一般である。標準地近隣は、職住近接の中部台団地で、竣工時は斬新な 街作りと注目され、工場の相次ぐ進出により、住宅地域として熟成しつつある。分譲住宅の取引は殆どなく、土地の取 引が主体で、中心となる価格帯は、９００万円から１１００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺には共同住宅も散見されるが、自用の戸建住宅が主体の住宅団地である。又、当標準地は、画地規模等を考慮 すると、共同住宅等の賃貸物件の想定が困難で、収益還元法の適用を断念した。比準価格は、画地規模、用途等の類似 性の高い事例を採用して試算した価格であり、取引の実態を反映した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.7] [100.0] 100 38,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 積極的な工場誘致や郊外での区画整理及び小 規模開発の進捗で、職住近接の人口増加都市 である。ＪＲ駅前の再開発や市庁舎移転も計 画されている。 職住近接の住宅団地で、竣工当時は斬新な企 画と注目された。近年大工場の進出等により 、戸建住宅地として熟成しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.8 交通・接近　　　  -2.4 環境　　　　　　  -1.2 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％