別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 美濃加茂 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美濃加茂 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 9,360,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美濃加茂市本郷町１丁目字若林２番４３９ ｢本郷町１－９－２４｣ ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,180) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4.5m市道 水道、下水 古井 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 古井駅南西方 1.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古井小学校に近い既成住宅地域。利便性が高く、根強い需要があるが、開発適地が限られている。一次取得者層 の需要が、価格の割安な加茂野や下米田の各地区へシフトしている。地価は横ばいの状況と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ古井駅や美濃太田駅を最寄り駅とする住宅地域。小学校や大型スーパー等への利便性が高 く、ミニ開発が進捗している。中心市街地内での取引が減少する中で、この地域は取引が比較的堅調である。需要者の 中心は、市内や周辺の川辺町等に就労する一次取得者層と推定する。市場の中心となる価格帯は、分譲住宅で、２５百 万円～２８百万円台である。土地の取引は、画地規模や単価も様々で、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺には既存の共同住宅も散見されるが、戸建住宅主体の地域である。又、当標準地は共同住宅の敷地としては画 地規模等を考慮すると、経済合理性を有する共同住宅等の賃貸物件の想定が困難で、収益還元法の適用を断念した。比 準価格は、古井駅圏内の画地規模、用途等の類似性の高い事例より試算した価格であり、取引の実態を反映した信頼性 の高い価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　美濃加茂 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 92.6] [101.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 積極的な工場誘致や郊外での区画整理及び小 規模開発の進捗で、職住近接の人口増加都市 である。ＪＲ駅前の再開発や市庁舎移転も計 画されている。 小学校や大型スーパー等への利便性の高い地 域。開発適地が限られてきており、現在は、 周辺の川合地区や下米田地区での開発が目立 ってきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.2 交通・接近　　　  -4.1 環境　　　　　　  -3.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％