別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 美濃加茂 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   美濃加茂 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美濃加茂市本郷町６丁目字新屋敷１３４７番１３ ｢本郷町６－４－２６｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,184) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 等も見られる新興住 宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 古井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ６ｍ市道 交通 施設 古井駅西方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,184) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線市道背後の新興住宅地域。住環境が良好で根強い需要はあるが、開発の余地が限られてきている。一次取得 者層の需要が、価格が割安な、加茂野地区や下米田地区等に流れている。地価は横這いの状況と判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として、ＪＲ古井駅や美濃太田駅圏域の住宅地域。幹線市道背後にあり小規模開発が進捗している。需 要者の中心は、市内や周辺市町に就労する一次取得者層。中心市街地に近く利便性が高く根強い需要はあるが、開発適 地が限られてきている。最近は、価格が割安な加茂野地区や下米田地区へ需要がシフトしている。市場の中心となる価 格帯は、分譲住宅で２５百万円から３０百万円弱で、土地は、画地規模等が様々で把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺は、共同住宅も散見されるが、戸建住宅を主体とする住宅地域。取引も自用目的の取引が中心である。また当 標準地は敷地面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築想定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。居 住の快適性や利便性を重視する住宅地域であり、古井駅圏域の中心市街地及びその周辺から信頼性の高い取引事例を収 集し、試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 積極的な工場誘致や郊外での区画整理及び小 規模開発の進捗で、職住近接の人口増加都市 である。ＪＲ駅前の再開発や市庁舎移転も計 画されている。 幹線道路背後の新興住宅地域。中心市街地に 近い住宅地として、根強い需要がある。但し 、開発適地が限られてきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％