鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

恵那 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	恵那Ｙ５５ -73822	恵那市		貸家建付地	（　）	不整形	南東13m市道、南西7m、角地		（都）近商 (100,200)
b	恵那Ｙ５５ -66104	恵那市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		（都）商業 (90,300)
c	中津川１９ -68585	中津川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南26.4m国道、東3.1m、角地		（都） (70,200)
d	中津川２９ -59989	中津川市		底地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
e	中津川Ｙ２９ -73697	中津川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,944	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	58,980	100 [ 81.3]	72,546	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	75,300
b	(　 ) 39,809	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	41,136	100 [ 60.3]	68,219		70,800
c	(　 ) 52,115	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	56,832	100 [ 79.0]	71,939		74,700
d	(　 26,989) 53,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	63,132	100 [ 90.3]	69,914		72,600
e	(　 ) 55,010	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	53,703	100 [ 78.4]	68,499		71,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -19.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -28.3	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 +3.8	環境　　　　 -27.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 74,700 円／㎡]

恵那 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を適正に把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,964,904	2,980,548	9,984,356	5,496,060	4,488,296	（　0.9675） 4,342,426	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	80,415,296 円　　　　（　 36,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵那 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	432.00	ＬＳ1	432.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	2,196 ㎡	75.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗で専有面積約５４㎡×８室、駐車場で平面式３０台（共用想定で駐車場料金は賃料に含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋形式の平家建を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	432.00	100.0	432.00	2,726	1,177,632	3.0	3,532,896
							1.0	1,177,632
～

～

～

～

計		432.00	100.0	432.00		1,177,632		3,532,896
								1,177,632

⑨年額支払賃料	1,177,632 円　×　12ヶ月　＝　 14,131,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に相当する共益費はなく、非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,131,584 円　　×　　 11.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,554,474 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,577,110 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,532,896 円　×　　 89.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,177,632 円　×　　 89.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 356,351 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,964,904 円　　　　（　 5,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	恵那　　　　-505	1,578 ( 1,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,810 円/㎡　月額支払賃料（　 2,726 円/㎡）　基準階 1 F B
b	恵那　　　　-506	2,396 ( 2,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,936
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

恵那 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	395,400 円	65,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	423,948 円	14,131,584　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,357,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 672,100 円	65,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,980,548 円　（　　　　　　 1,357 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,900,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0834	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,496,060 円（　　　　　 2,503 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,964,904 円
②総費用	2,980,548 円
③純収益　①－②	9,984,356 円
④建物等に帰属する純収益	5,496,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,488,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,342,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,415,296 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
恵那 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

恵那 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　神田　浩二

TEL.

鑑定評価額

163,000,000 円

１㎡当たりの価格

74,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	57,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	恵那市長島町中野３丁目２番１外				②地積　(㎡)	2,196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	不整形 2.5:1	店舗Ｓ1	低層の中規模店舗等が建ち並ぶ新興商業地域	北西12m市道、三方路	水道、下水	恵那 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 130 ｍ、南 70 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 2,100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

恵那駅南方

1.0km

法令

規制

（都）２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、区画整理地内の繁華性の高い商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。当該地
域は景気がやや停滞気味になりつつあるため、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 75,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象不動産の同一需給圏は、恵那市中心部の商業地が圏域であり、主な需要者は物品販売や飲食業を目的としたチェー
ン店舗事業者等である。当該地域は、区画整理地にある新興の商業地であることから、顕著な需要が認められる。市場
の価格水準は立地条件や規模等に応じて多様であるが、土地のみで概ね坪あたり２５万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、自用の商業用途を目的とする取引が中心であり、市場の実態を反映した比準価格が説得力を有する。他方
、投資目的の収益物件は例外的であり、不動産の収益性によって地価が形成されるには至っていない。したがって、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡を考慮し、単価と総額との関連等にも留意して、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　中津川 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.0]

[103.8]
100

74,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気がやや停滞気味になりつつある中で、恵
那市商業地において地価はやや下落傾向にあ
る。

景気がやや停滞気味になりつつある中で、市
内中心部の商業地の地価はやや下落傾向にあ
り、その他は特段の変動要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.8
環境　　　　　　 -16.8
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

恵那 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	恵那Ｙ３１ -80887	恵那市		更地	（　）	ほぼ整形	北西10.5m県道、北東5m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	恵那Ｙ５５ -73822	恵那市		貸家建付地	（　）	不整形	南東13m市道、南西7m、角地		（都）近商 (100,200)
c	恵那３８ -71790	恵那市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、北東6m、準角地		（都）２住居 (70,200)
d	恵那Ｙ５５ -67039	恵那市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,552	100 [ 87.2]	72,881	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	75,700
b	(　 ) 61,944	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	58,980	100 [ 81.3]	72,546		75,300
c	(　 ) 47,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	48,730	100 [ 65.9]	73,945		76,800
d	(　 ) 53,913	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	55,710	100 [ 78.6]	70,878		73,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +4.1	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -27.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,400 円／㎡]

恵那 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,760,185	2,698,045	9,062,140	4,637,040	4,425,100	（　0.9675） 4,281,284	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	79,283,037 円　　　　（　 36,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

恵那 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	432.00	ＬＳ1	432.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）２住居	70 ％	200 ％	200 ％	2,196 ㎡	75.0 m x 32.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：８室、平均専有面積：５４㎡、駐車場３０台を共同利用

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

長屋形式を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	432.00	100.0	432.00	2,472	1,067,904	3.0	3,203,712
							1.0	1,067,904
～

～

～

～

計		432.00	100.0	432.00		1,067,904		3,203,712
								1,067,904

⑨年額支払賃料	1,067,904 円　×　12ヶ月　＝　 12,814,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,814,848 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,281,485 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,533,363 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,203,712 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,833 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,067,904 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 197,989 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,760,185 円　　　　（　 5,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	恵那　　　　-503	3,248 ( 3,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,461	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,521 円/㎡　月額支払賃料（　 2,472 円/㎡）　基準階 1 F B
b	恵那　　　　-507	3,038 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,532
c	恵那　　　　-509	1,880 ( 1,877)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 95.0]	100 [ 70.0]	2,570

恵那 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	278,000 円	55,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	384,445 円	12,814,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,357,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 567,100 円	55,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,600 円	55,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,698,045 円　（　　　　　　 1,229 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,600,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0834	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0681 ×　 40 ％　＋　0.0883 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,637,040 円（　　　　　 2,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,760,185 円
②総費用	2,698,045 円
③純収益　①－②	9,062,140 円
④建物等に帰属する純収益	4,637,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,425,100 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,281,284 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,950 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,283,037 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,100 円／㎡）