別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 恵那 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵那 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　正雄   TEL.

鑑定評価額 3,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵那市大井町字南関戸２０４２番３２ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 住宅のほか農地も見 られる小学校に近い 住宅地域 北東5m市道 水道、下水 恵那 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 恵那駅北東方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北東部の丘陵地に分譲住宅地が集積した住宅地で現用途的特性を維持しつつ推移すると予測。需給はやや 弱く新型コロナ第６波、変異株の検出等への懸念に基づく先行き不透明感から地価は弱含みで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、恵那市郊外の丘陵地に形成された住宅地域。需要者の中心は主として市内事業所に勤務する勤労者。Ｊ Ｒ恵那駅南部に形成される既成市街地に対する需要が高いものの、宅地供給が限定的であることから、代替的に市街地 外縁部の丘陵地での小規模開発による住宅地供給が主体。需要の中心となる価格帯は、土地は３００万円～７００万円 程度、近隣地域内には戸建住宅の新規供給はないが郊外住宅地の建売住宅は概ね２，２００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信頼性の高い資料を選択、採用して試算しており実証的である。収益還元法 については、周辺には共同住宅等収益建物も見られるが当該地域の需要の中心は戸建住宅の自己利用を目的とする個人 であり、更に標準地の規模を考慮するに収益建物を想定することは合理性を欠くので同手法は非適用とした。よって市 場の実態を反映した比準価格を標準に、更に代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [174.9] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去５年の人口減少率は大井・長島町－△２ ．７％、それ以外－△９％で郊外部、旧恵那 郡の減少が顕著。正家第二区画整理地への商 業集積が顕著。 市街地北東部の丘陵地に小規模開発された分 譲住宅地の集積により形成される住宅地で、 用途的に安定し、地域要因に大きな変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +11.3 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％