別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 恵那 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   恵那 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 恵那市長島町中野字家久後１１７０番３２４ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅が多い恵那イン ターに近い丘陵地の 住宅地域 南4m道路 水道、下水 恵那 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    75 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 恵那駅北西方 1.8km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 恵那市郊外の丘陵地に所在する、相当以前に開発された住宅地域で、商業施設及び小学校等への接近性が劣るた め、他の住宅地域に比し競争力は弱く、地価は今後も、弱含み傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 道路位置指定　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市郊外の、丘陵地の住宅地域であり、特に大井町地区内の住宅地域である。需要者の中心は、市内在住 者又は同市へ勤労する子育て世代を中心とする一次取得者である。平坦地の少ない同市のため、地形的制約もあり総じ て供給が少ない。一方、市街地内区画整地内の平坦地では、希少性もあり安定した需要が存在する。市場での需要の中 心価格帯は、土地総額４００～８００万円前後、郊外周辺の新築戸建分譲２，０００～２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 北部の丘陵地で、戸建住宅中心の住居専用地域内で、周辺及び近隣地域に賃貸建物は殆ど無く、かつ、公法上の制約の ため、賃貸建物想定が合理性を欠き、収益還元法を非適用とした。他方、比準価格は類似地域内の取引事例を収集、信 頼性の高いものを選択、採用して試算しており、実証的である。したがって、快適性を重視する住宅地で、自用取引が 大部分のため、比準価格を採用し、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [199.9] [103.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地内平坦地の住宅地は、住宅需要が旺盛 である一方、概ね丘陵地の地勢を有する郊外 部においては、買い手が少なく、空き家が増 加状態にある。 郊外、丘陵地の小規模分譲地で、土地利用の 変化に乏しく、価格形成に影響を及ぼす地域 要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　 +14.2 環境　　　　　　 +63.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％