別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽島 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 9-1 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 539,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市上中町中字村付１６０番１外 ②地積 　(㎡) 18,599   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 (70,200) 不整形 2:1 倉庫 工場、倉庫等が建ち 並ぶＩＣ近くの工業 地域 北西9m市道、四方路 水道、下水 江吉良 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 江吉良駅南方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は名神高速道路岐阜羽島インターに近い工場、倉庫が建ち並ぶ工業地域で、今後も企業の進出が見込ま れ、集積度を増すものと予測する。なお、今後の地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市を中心に岐阜地域・西濃地域の工業地域。需要者の中心は圏域に拠点を持つ製造業・物流業者で、 県外からの新規参入者も多く見られる。東海環状自動車道等の整備による広域アクセスの充実及び津波被害の少ない内 陸部のメリット等を背景に、工業地需要は底堅く推移している。当該地域は高速道路ＩＣに近接する物流業務適地であ り、また、隣接して会員制大型スーパーが立地しており、土地需要は今後も高まるものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自社の工場、倉庫が多く、賃貸倉庫の事例を見いだせず収益還元法は適用できなかった。なお、比準価格は 市内及び周辺市町の工業地事例を採用しており、規範性・信頼性は高いと思料する。よって、市場の実態を反映した比 準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大垣 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 95.4] [103.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和２年の県内の工場立地件数は全国５位（ 前年５位）で、好調さを維持している。また 、令和３年度の県内企業収益は増益見込みで ある。 令和３年５月２５日岐阜羽島インター南部地 区は市街化区域に編入された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％