別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽島 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 5-3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　安田　聖子   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市福寿町浅平１丁目３０番外 ②地積 　(㎡) 1,767   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1.5:1 事務所 Ｓ11 店舗、事務所を主と して空地も残る駅前 商業地域 北西50m県道 水道、ガス、下水 新羽島 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南   180 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５０ｍ県道 交通 施設 新羽島駅北東方 350m 法令 規制 商業 (100,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 岐阜羽島駅近くの商業地域で、周辺一部エリアでは飲食店の集積が進んでいる。背後地においてクリニックの新 規開業等が見られるものの、当地域は空き地が目立ち、商況に影響する特筆すべき変動要因は見られない。 (3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市内の商業地域である。需要者の中心は法人企業、個人事業者である。岐阜羽島駅周辺の飲食店から なる商業エリアや、岐阜羽島ＩＣ近接の商業施設への集客力が高まっているが、コロナ禍による先行き不透明感が残る 中、商業地需要への影響は限定的であり、全般的に市内の出店動向は弱い状況が続いている。取引は散発的で、画地規 模や個別の事情等が多様であるため、取引の中心となる価格帯を見出すのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は店舗、事務所のほか空き地も残る駅前大通り沿いの商業地域であり、比準価格の試算では商業地特有の要因 について十分に比較考量した。一方、近隣地域周辺はテナント需要が弱く収益価格は低位に求められた。以上から、羽 島市内の商業地事例を採用して市場の実勢を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格は比較考量して、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.8] [100.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部エリアにおいて出店の動きが見られるが 、商圏の広域化、ネット通販との競合等によ り、市内の全般的な商況は低下傾向にある。 岐阜羽島駅に近いが、当地域は空き地が見立 ち、店舗の集積度は低い状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.7 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％