別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽島 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -12 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　横幕　輝俊   TEL.

鑑定評価額 6,620,000 円  １㎡当たりの価格 43,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市福寿町本郷１丁目７６番 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理された住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 新羽島 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新羽島駅北方 750m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整理後の住宅地域で、今後も住宅地域として熟成度を増すものと予測される 。なお、今後も市内での住宅地としての地位は向上し、地価は堅調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市内の住宅地域。需要者の中心は羽島市内に居住又は市内、隣接市町へ勤務する住宅一次取得のサラ リーマン層で、最近では圏外からの参入者も見られる。当該地域は幹線道路背後の区画整理後の住宅地域で、小学校に 近いことから市内での人気は比較的高く、また、最近では新幹線岐阜羽島駅を通勤で利用する需要者も見られ、土地需 要は堅調である。当該地域及び周辺部の中心価格帯は、建売分譲住宅は２６００万円～３６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模から需要者は戸建住宅目的の個人層で、新規に土地を購入して賃貸用建物を建設することは少な いため、収益価格は試算しなかった。なお、比準価格は価格牽連性が認められる周辺部の取引事例を選択して試算され ており、市場の実態を反映している。よって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記 の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [105.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 43,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽島市の人口は近年ほぼ横ばい傾向にあった が、最近ではやや下落傾向にある。土地区画 整理事業、ミニ開発による宅地供給は続いて いる。 特段の地域要因に変動はない。なお、新幹線 羽島駅周辺では一部県外からの需要者も見ら れ、分譲住宅の総額が高額化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.4 環境　　　　　　  -6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％