別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -10 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　久保　輝   TEL.

鑑定評価額 4,890,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市正木町大浦字堤外１４３７番２ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等も見られる住宅 地域 南4.5m市道 水道 不破一色 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 不破一色駅南東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市の北東外延部に在する市街化調整区域内の既成の住宅地域である。周辺では太陽光施設の設置も多くみられる 。公法上の規制もあって、地価水準は弱含みに推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市北部郊外の住宅地域を中心に、広くは市内各所や隣接市町の住宅地域を含むが、市街化調整区域内 の宅地取引との価格牽連性が強い。需要者は、低額物件を選好する勤労一次取得者層や地縁性のある自営業者などであ る。住宅用地の需要総額は、当該地域付近では土地で５００万円～６００万円程度の需要が一応見込まれるものの、概 して住宅用地としての需給は弱く、市街化調整区域内の取引自体も散発的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建物利用は低層の自用の住宅を中心とした市街化調整区域内の住宅地域にあり、公法上の制約から賃貸利用目的の建物 を想定する事ができない土地であるため、収益還元法は非適用とした。土地取引は居住の快適性や利便性に重点をおい た自用目的の取引が中心であり、取引事例は市街化調整区域内の類似地域から選択採用し比較し得た。よって代表標準 地との検討を踏まえ、取引市場実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [105.0] 100 [151.3] [101.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世帯数は微増だが人口は微減している。高齢 者比率も県平均より低い。新設住宅着工戸数 は、貸家・分譲を中心に前年より増加してい る。 公法規制もあり、静態的な地域で、特段の地 域要因の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.7 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　 +17.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％