別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -6 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　吉村　寿也   TEL.

鑑定評価額 8,390,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市正木町須賀字中畑１８４７番２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,180) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多く農地も見られる 住宅地域 南4.5m市道 水道、下水 不破一色 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鉄道線路に隣接している。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 不破一色駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (60,180) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 農地等も残されているが、住宅の新築、宅地開発は進んでおらず、現状のまま推移する、と予測する。羽島市の 北部寄りに位置する近隣地域は中央部と比較して人気が低い。地価水準は下落傾向で推移する、と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市の北部に位置する郊外の住宅地域。需要者の中心は市内に在住又は勤務する一次取得者層である。 市内の住宅地域のうち、中心市街地内の住宅地域は、近年、区画整理が行われた地区を中心に需要が回復しつつあり、 地価が上昇する地域も見られるようになっている。一方、近隣地域を含む郊外の住宅地域の人気は低迷しており、地価 は下落傾向が続いている。中心となる価格帯は、土地は８００万円程度、新築戸建ては２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的の取引が中心となっている。市場参加者は取引価格水準を指標に価格を決定する傾向にあるため比 準価格の説得力は高い。一方、周辺に見られる共同住宅は駐車場確保のため規模が大きい敷地に建てられている場合が 多い。対して、対象標準地は共同住宅用地としては規模がやや小さく、駐車場を備えた共同住宅の想定が困難である。 従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [105.0] 100 [114.8] [103.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 羽島市の人口は微減傾向で推移している。令 和３年の土地取引件数は前年と同水準である が、住宅着工戸数は前年を大きく上回る水準 で推移している。 周辺に農地等が残されているが、住宅の新築 等は少なく、地域要因に大きな変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.7 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％