別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 羽島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   羽島 -3 岐阜県 岐阜第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏   TEL.

鑑定評価額 7,070,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 羽島市堀津町須賀中８１番 ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が散在す る区画整然とした住 宅地域 北8m市道 水道 新羽島 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 新羽島駅南西方 1.9km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も残る住宅地域であり、今後は住宅地域として緩やかに熟成しつつつ推移すると予測する。地価水準は概ね 横ばい～やや下落基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は羽島市内の住宅地域を中心とする。主たる需要者は当該圏域に地縁性を有する個人で、市内居住者又は就 労者等が中心である。比較的農地の残る地域で宅地開発に伴う新規分譲も見られる。但し熟成度の進行は緩やかで需要 者はより利便性の高い地域を選好する傾向にあることから、需給はやや弱含みとなっている。なお市場の中心となる価 格帯は、土地のみで総額６００万円～８００万円程度、土地建物で同２０００万円～２５００万円程度と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域において土地の取得を前提に賃貸用建物を建設する場合は少なく、収益性を重視した需要者はほとんど見られ ないため収益還元法は非適用とした。一方比準価格は市場の実勢を表しており説得力が高い。また需要者は自用目的を 前提に取引に参加する場合が中心的となっている。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額 を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　羽島 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [105.0] 100 [132.0] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向だが減少率は県全体を下回り 、高齢化率も同様の傾向にある。土地取引件 数は前年を上回る水準で推移している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％