鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

瑞浪 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞浪Ｙ４７ -57302	瑞浪市		更地	（　）	台形	南西8m市道、中間画地		（都）準工土砂災害警戒区域 (60,200)
b	瑞浪Ｙ１４ -80277	瑞浪市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m県道、北西6m、角地		（都）工業 (70,200)
c	土岐Ｙ４６ -65361	土岐市		建付地	（　）	不整形	南西10m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	土岐Ｙ２９ -64515	土岐市		建付地	（　）	不整形	南東15m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,101	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	36,920	100 [ 72.6]	50,854	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	52,400
b	(　 ) 41,312	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	42,420	100 [ 78.9]	53,764		55,400
c	(　 ) 29,994	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	32,760	100 [ 79.5]	41,208		42,400
d	(　 ) 41,514	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	42,065	100 [ 88.6]	47,477		48,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.3	交通・接近　 -20.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -16.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -14.2	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

瑞浪 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の用途混在地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,072,214	897,880	3,174,334	2,671,120	503,214	（　0.9703） 488,269	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	8,566,123 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞浪 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	105.00	Ｓ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防都市機能誘導区域	100 ％	300 ％	300 ％	415 ㎡	17.4 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所　フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	100.0	105.00	1,800	189,000	3.0	567,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	105.00	100.0	105.00	1,474	155,000	3.0	465,000
							0.0	0
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		344,000		1,032,000
								0

⑨年額支払賃料	344,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,128,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,128,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 353,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,062,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,032,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,072,214 円　　　　（　 9,813 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞浪　　　　-501	2,225 ( 2,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [130.0]	1,426	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,478 円/㎡　月額支払賃料（　 1,474 円/㎡）　基準階 2 F B
b	瑞浪　　　　-507	2,783 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [130.0]	1,529
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瑞浪 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	173,000 円	34,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,480 円	4,416,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 352,900 円	34,600,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,600 円	34,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 897,880 円　（　　　　　　 2,164 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,671,120 円（　　　　　 6,436 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,072,214 円
②総費用	897,880 円
③純収益　①－②	3,174,334 円
④建物等に帰属する純収益	2,671,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	503,214 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	488,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,566,123 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
瑞浪 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

瑞浪 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　貴紀

TEL.

鑑定評価額

20,500,000 円

１㎡当たりの価格

49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	瑞浪市土岐町字縦筬５５番６外				②地積　(㎡)	415 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,300)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、事務所、住宅が混在する近隣商業地域	北東20m市道、東側道	水道、下水	瑞浪 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 65 ｍ、南 25 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

瑞浪駅南東方

600m

法令

規制

（都）近商
(100,300)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

駅徒歩圏の住商混在地域であるが、近年は区画整理事業による益見地区での商業集積に押され、商業地域として
の成熟は停滞気味であるが、高い利便性から緩やかに住宅地域化が進行するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 22,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市街地中心部に位置する商業地域あるいは住商混在地域である。主な需要者は、店舗あるいは事務所利
用を前提とする地元法人や個人事業主であるが、居住目的の個人による需要も考えられる。旧来からの商業地域に対す
る店舗需要は弱いものの、背後住宅地域の底堅い需要に支えられ、駅徒歩圏の地価は堅調に推移している。取引が少な
くまた画地規模にバラツキがあるため、中心価格帯を掴みにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺の土地利用は自用の店舗や店舗兼住宅が支配的であり、賃貸目的での土地取引は非常に少なく、市場参加者は収益
性よりも地域の価格水準や売物件価格等を指標として取引を行っている。本件比準価格は、対象標準地の有する用途の
多様性に留意の上、街路条件の類似する３事例を中心に試算されており、説得力が高い。したがって、比準価格を重視
して収益価格を比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　土岐 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,200 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[ 98.0]

100
[100.8]

[103.0]
100

49,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧来からの駅前商業地域が衰退傾向にあるな
かで、背後混在地域ではいわゆるパワービル
ダーによる建売物件も見られ、住宅地域化が
進行している。

昨年３月に近隣地域周辺にある大型病院の統
合再編が発表され、今後の動向が注視されて
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.7
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

瑞浪 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	瑞浪１４ -71103	瑞浪市		更地	（　）	ほぼ台形	南東12m市道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (60,200)
b	瑞浪Ｙ５２ -80271	瑞浪市		更地	（　）	台形	北西12m県道、中間画地		（都）準工都市機能誘導区域 (60,200)
c	瑞浪Ｙ５２ -59419	瑞浪市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	瑞浪Ｙ１４ -80280	瑞浪市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,877	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	40,280	100 [ 85.3]	47,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	48,600
b	(　 ) 45,355	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	49,840	100 [ 98.8]	50,445		52,000
c	(　 ) 42,325	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	41,010	100 [ 83.4]	49,173		50,600
d	(　 ) 48,740	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	46,419	100 [ 79.5]	58,389		60,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.1	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,400 円／㎡]

瑞浪 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,234,137	922,996	3,311,141	2,756,040	555,101	（　0.9703） 538,615	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	9,449,386 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

瑞浪 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	105.00	Ｓ2	210.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防都市機能誘導区域	100 ％	300 ％	300 ％	415 ㎡	17.4 m x 22.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、各階２室、駐車場：平面式８台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	105.00	100.0	105.00	1,910	200,550	5.0	1,002,750
							1.0	200,550
2～ 2	事務所	105.00	100.0	105.00	1,528	160,440	3.0	481,320
							1.0	160,440
～

～

～

計		210.00	100.0	210.00		360,990		1,484,070
								360,990

⑨年額支払賃料	360,990 円　×　12ヶ月　＝　 4,331,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,331,880 円　　×　　 11.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 11.0 ％　＝　　 508,187 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,111,693 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,484,070 円　×　　 89.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 360,990 円　×　　 89.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 109,236 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,234,137 円　　　　（　 10,203 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	瑞浪　　　　-501	2,225 ( 2,103)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,935	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,972 円/㎡　月額支払賃料（　 1,910 円/㎡）　基準階 1 F B
b	瑞浪　　　　-508	1,908 ( 1,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,008
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

瑞浪 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,500 円	35,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	138,596 円	4,619,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 364,100 円	35,700,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,700 円	35,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 922,996 円　（　　　　　　 2,224 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,700,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 210.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,756,040 円（　　　　　 6,641 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,234,137 円
②総費用	922,996 円
③純収益　①－②	3,311,141 円
④建物等に帰属する純収益	2,756,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	555,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	538,615 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,298 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,449,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）