鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

美濃 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	関Ｙ４２ -80669	関市		更地	（　）	長方形	南23m県道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
b	美濃３２ -59762	美濃市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	関Ｙ４２ -68863	関市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m国道、北7m、角地		（都）近商都市機能誘導区域 (100,300)
d	関３０ -71540	関市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東9m、二方路		（都）準住居居住誘導区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,831	100 [ 87.4]	51,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	52,800
b	(　 ) 43,215	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,042	100 [ 100.4]	42,871		44,200
c	(　 ) 38,813	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	43,534	100 [ 112.1]	38,835		40,000
d	(　 ) 27,202	100 [ 70.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	46,406	100 [ 95.5]	48,593		50,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 +8.3	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
d	仕入取引	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
d	仕入取引	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,600 円／㎡]

美濃 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,631,459	1,233,124	5,398,335	4,549,900	848,435	（　0.9665） 820,012	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	14,386,175 円　　　　（　 27,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美濃 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	186.11	ＬＳ2	359.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	70 ％	200 ％	200 ％	533 ㎡	28.7 m x 25.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（専有面積約６２㎡）×３室、２階：ファミリータイプ２ＬＤＫ（専有面積約５７・９㎡×３戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.11	100.0	186.11	1,999	372,034	3.0	1,116,102
							1.1	409,237
2～ 2	住宅	173.69	100.0	173.69	1,120	194,533	1.0	194,533
							1.0	194,533
～

～

～

計		359.80	100.0	359.80		566,567		1,310,635
								603,770

⑨年額支払賃料	566,567 円　×　12ヶ月　＝　 6,798,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,798,804 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 723,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,507,724 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,310,635 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,796 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 603,770 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 111,939 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,631,459 円　　　　（　 12,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	美濃　　　　-504	2,121 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,121	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,042 円/㎡　月額支払賃料（　 1,999 円/㎡）　基準階 1 F B
b	美濃　　　　-505	1,963 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,963
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

美濃 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	263,000 円	52,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	216,924 円	7,230,804　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 504,900 円	52,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	52,600 円	52,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	52,600 円	52,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,233,124 円　（　　　　　　 2,314 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	52,600,000 円	設計監理料率　 142,000 円／㎡　×　 359.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0865	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0704 ×　 35 ％　＋　0.0903 × 35 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,549,900 円（　　　　　 8,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,631,459 円
②総費用	1,233,124 円
③純収益　①－②	5,398,335 円
④建物等に帰属する純収益	4,549,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	848,435 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	820,012 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,538 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,386,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
美濃 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

美濃 5-1

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　端元　常真

TEL.

鑑定評価額

23,700,000 円

１㎡当たりの価格

44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月1日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	美濃市中央１０丁目１２６番				②地積　(㎡)	533 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	事務所Ｓ1	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南25m県道、三方路	水道、下水	松森 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 110 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５．０ｍ県道

交通

施設

松森駅北西方

1.4km

法令

規制

（都）準工
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

美濃ＩＣ周辺に大型店舗が出店以降、商業集積が加速する状況にあり、これに伴い周辺の住宅地域においても、
需要が高まる傾向にある。今後も同様な傾向が続き、地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、美濃市及び関市の幹線道路沿いを中心とする路線商業地域である。主たる需要者は、画地規模により、
全国展開する事業者から、地縁性を有する単一店舗の事業者など様々である。美濃ＩＣ周辺での商業集積の拡大に伴い
、美濃市の商業中心が、美濃市役所周辺から美濃ＩＣ周辺に移りつつあり、需要は増加傾向ある。需要中心価格帯は、
取引件数が少なく、見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、美濃市及び関市内の商業地域に存する取引事例を選択して試算した。収益価格は、低層店舗兼共同住宅を
想定して求めたが、繁華性の乏しさを反映し、低位に試算された。本件では、自己の業務用利用が中心であり、投資採
算性より市場性が重視されることから、市場実態を反映した比準価格の規範性は高いと判断される。以上のことから、
比準価格重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　関 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,300 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[ 97.0]

100
[109.6]

[103.0]
100

44,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ感染症の影響により、一部に厳しい状
況があるものの、各種政策の効果や海外経済
の改善もあって、景気が持ち直している。

美濃市の商業中心が美濃ＩＣ周辺に移行しつ
つあり、需要は安定的に推移すると予測する
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +7.4
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

美濃 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	美濃３２ -59762	美濃市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	関Ｙ４２ -80669	関市		更地	（　）	長方形	南23m県道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
c	関３０ -71540	関市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東9m、二方路		（都）準住居居住誘導区域 (70,200)
d	関Ｙ４２ -68863	関市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m国道、北7m、角地		（都）近商都市機能誘導区域 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,215	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,042	100 [ 98.4]	43,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	45,100
b	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,831	100 [ 85.5]	52,434		54,000
c	(　 ) 27,202	100 [ 70.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	46,406	100 [ 105.0]	44,196		45,500
d	(　 ) 38,813	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	43,534	100 [ 114.3]	38,087		39,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.4	交通・接近　 +8.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	仕入取引	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 +10.0
c	仕入取引	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +5.6	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,000 円／㎡]

美濃 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地域に所在し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,318,547	1,151,007	5,167,540	4,254,320	913,220	（　0.9665） 882,627	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	15,484,684 円　　　　（　 29,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

美濃 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	186.11	ＬＳ2	359.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	70 ％	200 ％	200 ％	533 ㎡	28.7 m x 25.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（５９．６２㎡～６４．５９㎡）３室、２階：住宅（２ＬＤＫ（約５８㎡）３室、駐車場１８台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	186.11	100.0	186.11	1,979	368,312	3.0	1,104,936
							1.0	368,312
2～ 2	住宅	173.69	100.0	173.69	1,050	182,375	2.0	364,750
							0.0	0
～

～

～

計		359.80	100.0	359.80		550,687		1,469,686
								368,312

⑨年額支払賃料	550,687 円　×　12ヶ月　＝　 6,608,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 359.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,608,244 円　　×　　 12.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　 12.0 ％　＝　　 844,829 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,195,415 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,469,686 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 368,312 円　×　　 88.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 110,199 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,318,547 円　　　　（　 11,855 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	美濃　　　　-505	1,963 ( 1,956)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,963	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,979 円/㎡）　基準階 1 F B
b	美濃　　　　-504	2,121 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,121
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

美濃 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,500 円	49,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	211,207 円	7,040,244　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 114,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,100 円	49,700,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,151,007 円　（　　　　　　 2,159 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9665

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 359.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0856	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0704 ×　 40 ％　＋　0.0903 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,254,320 円（　　　　　 7,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,318,547 円
②総費用	1,151,007 円
③純収益　①－②	5,167,540 円
④建物等に帰属する純収益	4,254,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	913,220 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	882,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,656 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,484,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,100 円／㎡）