鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

中津川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津川１９ -66443	中津川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8.5m市道、南西5m、角地		（都）商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	中津川３８ -68652	中津川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東10.5m市道、北東2.8m、角地		（都）近商都市機能誘導区域 (90,300)
c	中津川２９ -59989	中津川市		底地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
d	中津川１９ -71827	中津川市		更地	（　）	ほぼ整形	南東8.6m市道、中間画地		（都）準住居居住誘導区域 (60,200)
e	恵那Ｙ３１ -80887	恵那市		更地	（　）	ほぼ整形	北西10.5m県道、北東5m、角地		（都）２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	56,966	100 [ 80.3]	70,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	70,900
b	(　 ) 42,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	44,195	100 [ 61.7]	71,629		71,600
c	(　 26,989) 53,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	63,132	100 [ 79.3]	79,612		79,600
d	(　 ) 40,867	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	40,306	100 [ 57.8]	69,734		69,700
e	(　 ) 64,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,000	100 [ 88.9]	71,991		72,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -31.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.3	交通・接近　 -3.2	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.9	交通・接近　 -23.5	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,300 円／㎡]

中津川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,437,822	2,247,258	8,190,564	7,714,700	475,864	（　0.9715） 462,302	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	8,561,148 円　　　　（　 32,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	201.90	Ｓ3	605.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	262 ㎡	8.7 m x 27.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は、店舗でフロア貸し、２～３階は、事務所で２区画ずつの部分貸しを想定した。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	201.90	96.5	194.83	2,007	391,024	3.0	1,173,072
							1.0	391,024
2～ 2	事務所	201.90	75.9	153.24	1,706	261,427	3.0	784,281
							1.0	261,427
3～ 3	事務所	201.90	80.7	162.93	1,505	245,210	3.0	735,630
							1.0	245,210
～

～

計		605.70	84.4	511.00		897,661		2,692,983
								897,661

⑨年額支払賃料	897,661 円　×　12ヶ月　＝　 10,771,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 511.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,771,932 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 646,316 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,125,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,692,983 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 897,661 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 286,892 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,437,822 円　　　　（　 39,839 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津川　　　　-502	1,774 ( 1,721)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,867	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,069 円/㎡　月額支払賃料（　 2,007 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中津川　　　　-510	2,163 ( 2,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,704
c	中津川　　　　-511	1,554 ( 1,550)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,636

中津川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,000 円	103,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	323,158 円	10,771,932　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,050,600 円	103,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,247,258 円　（　　　　　　 8,577 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 605.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,714,700 円（　　　　　 29,445 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,437,822 円
②総費用	2,247,258 円
③純収益　①－②	8,190,564 円
④建物等に帰属する純収益	7,714,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	475,864 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	462,302 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,561,148 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
中津川 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中津川 5-2

岐阜県

岐阜第１

氏名

不動産鑑定士　前田　和彦

TEL.

鑑定評価額

18,300,000 円

１㎡当たりの価格

69,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	56,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中津川市太田町２丁目３５１番１６｢太田町２－２－３２｣				②地積　(㎡)	262 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他）都市機能誘導区域 (100,400)
	不整形 1:3	店舗兼住宅ＲＣ6	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	南西21m県道、背面道	水道、下水	中津川 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 70 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２１ｍ県道

交通

施設

中津川駅南東方

130m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

消費者行動の変化により往時の回遊性復活は期待薄の駅前通りであるが、背後の旧来商店街ほど需給ギャップは
広がらないと予料する。地価も弱含みであるが、下落は小幅にとどまると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中津川市の都市計画区域を中核とする圏域であり、代替競争関係は恵那市・瑞浪市のＪＲ主要駅周辺地
域にも及ぶと判定する。店舗・事務所の新規需要は小売・飲食・日用サービスが主力業種である。駅周辺の中層ビルに
築浅物件は乏しく、商用建物の低層化でロードサイドとも競合している。市場参入、投資のスタイルも薄利の経営環境
に見合ったリスク低減の傾向が認められる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は、商圏の同一性を有する４事例を採用し、典型需要の事業者目線を重視した試算に努めた。収益還元
法の試算結果は比準価格の４割程度にとどまったが、当該地域の商業建物は自己使用が多く、賃貸物件は旧来地主の供
給が大半のため、土地の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成に留意を要する。よって、鑑定評価額は比準価格を
標準として収益価格を参酌し、代表標準地に関する分科会協議の結果を踏まえ、上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ネット通販の浸食を受ける実店舗収益は大型
店・チェーン店に偏る。コロナ禍の巣ごもり
消費は反動減の段階入り。経営難の地場業者
は物価高も痛手。

広域サービス業者等の拠点再編は一巡したが
、旧来店舗にコロナ禍を契機とする廃業が認
められる。立地適正化計画で都市機能・居住
誘導区域内。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

中津川 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	中津川１９ -66443	中津川市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東8.5m市道、南西5m、角地		（都）商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	中津川Ｙ２９ -73697	中津川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	中津川１９ -68585	中津川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南26.4m国道、東3.1m、角地		（都） (70,200)
d	恵那Ｙ３１ -80887	恵那市		更地	（　）	ほぼ整形	北西10.5m県道、北東5m、角地		（都）２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,842	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.0]	56,966	100 [ 75.7]	75,252	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	75,300
b	(　 ) 55,010	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	54,465	100 [ 76.6]	71,103		71,100
c	(　 ) 52,115	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.7]	56,775	100 [ 83.5]	67,994		68,000
d	(　 ) 64,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,744	100 [ 90.6]	70,358		70,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -33.4	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -8.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.2	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,700 円／㎡]

中津川 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			規範性を備えた造成事例等の入手が困難な既存商業地域に対象標準地が存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,908,352	2,149,507	7,758,845	7,332,710	426,135	（　0.9715） 413,990	（ 5.5 - 0.1 ） 5.4％
	⑧収益価格	7,666,481 円　　　　（　 29,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中津川 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	201.90	Ｓ3	605.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	262 ㎡	8.7 m x 27.0 m	前面道路：県道　 21.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階＝フロア貸し店舗、２・３階＝事務所（各階２テナント）

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

標準的レベル

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	201.90	96.5	194.83	2,002	390,050	5.0	1,950,250
							1.0	390,050
2～ 2	事務所	201.90	75.9	153.24	1,566	239,974	3.0	719,922
							1.0	239,974
3～ 3	事務所	201.90	80.7	162.93	1,473	239,996	3.0	719,988
							1.0	239,996
～

～

計		605.70	84.4	511.00		870,020		3,390,160
								870,020

⑨年額支払賃料	870,020 円　×　12ヶ月　＝　 10,440,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 511.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,440,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 835,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,605,021 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,390,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 870,020 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 272,142 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,908,352 円　　　　（　 37,818 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中津川　　　　-510	2,163 ( 2,099)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,403	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,067 円/㎡　月額支払賃料（　 2,002 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中津川　　　　-515	1,422 ( 1,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	2,031
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

中津川 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	489,500 円	97,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	313,207 円	10,440,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 998,500 円	97,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,149,507 円　（　　　　　　 8,204 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,900,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 605.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0712 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,332,710 円（　　　　　 27,987 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,908,352 円
②総費用	2,149,507 円
③純収益　①－②	7,758,845 円
④建物等に帰属する純収益	7,332,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	426,135 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	413,990 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,580 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,666,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,300 円／㎡）