別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 中津川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -4 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　前田　和彦   TEL.

鑑定評価額 9,480,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市千旦林字坂本１３８６番１１３ ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 住宅のほか店舗兼住 宅等が見られる住宅 地域 西10m県道 水道、下水 美乃坂本 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 リニア新駅の徒歩圏 街 路 基準方位北、１０ｍ 県道 交通 施設 美乃坂本駅南方 400m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地縁者の２階建住宅を構成主体とする地域特性の保持を予測する。リニア新駅の波及効果は関連施設を含めた事 業の進捗に伴って顕在化するとみられ、地価は強含みの動きが続くと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は坂本地区に中津地区、苗木地区を加えた圏域と判定する。需要の中心は２０代後半から４０代前半の戸建 取得者で、自動車を複数保有する世帯が多い。リニア新幹線で注目されるが、従来、過疎の気配がある周辺地域の転出 者を吸収しているエリアであり、底堅い市況の素地がある。対象近隣地域及び周辺の中心価格帯は、土地が７００万～ １０００万円、新築建売が１８００万～２５００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は価格牽連性が強い周辺地域で１年以内に生起した４事例によって試算し、市場との時間的同一性に優 れた価格を得たと判断する。収益還元法は非適用であるが、当該地域の賃貸住宅は旧来地主の物件が大半のため、土地 の元本コスト、資産リスクに寛容な賃料形成の定着を把握している。以上により、取引事例比較法の試算結果について 、代表標準地との価格検討及び地価調査からの変動率検証を踏まえたうえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [131.1] [100.0] 100 29,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　■基準地 指定基準地等番号 　[　中津川（県） -14           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     28,900 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口減少は旧郡部に加え、中心市街及び 周辺地区でもマイナス幅が目立ってきた。住 宅市場はコロナ禍の影響軽微であるが、縮小 傾向が続く。 ２年連続の減少となった坂本地区の人口は直 近１年でほぼ横ばい。リニア事業は追加課題 を抱えるが、新駅周辺は都市計画の変更を伴 って工事本格化。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.8 交通・接近　　　 +19.5 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.3 ％