別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 中津川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -3 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市駒場字大平１５６１番３３外 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 北5m市道 水道、下水 中津川 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 中津川駅西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に比較的近い丘陵地の住宅地域で、周辺では小規模開発等が進行した地域である。リニア車両基地の 予定地にも比較的近く、地価は安定化傾向を維持すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中津川市内のうち、丘陵地の地勢を有する、駒場地区を中心に、手賀野地区等を含む。需要者の中心は 、当地域に地縁又は血縁を有する者を中心に、未利用地も散見されるため、比較的他地区からの転入者も見られる。幹 線道路へのアクセス等は良好で、数年来の弱含みから、値ごろ感のある地価に落着き、ほぼ安定している。需要の中心 となる価格帯は、土地は６００万円～８００万円程度、新築戸建は１，５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅も散見されるが、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、かつ、公法上の制約下、経済合理性に見合う賃 貸住宅の建築が困難なため、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、類似地域において多数の信頼性のある事 例を収集し、試算した。土地の取引は居住の快適性や利便性に重点をおいた自用目的の取引が主流の地域である。よっ て、市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [141.9] [ 99.0] 100 26,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇傾向にある。リ ニア新駅関連の事業が進展中である。郊外の 住宅地に比して、概ね市街地内の住宅地の需 要は堅調である。 中津川市郊外の住宅地域で、徐々に宅地化さ れてきた住宅地域であり、概ね静態的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +15.1 環境　　　　　　 +18.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％