別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 中津川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　牧野　信人   TEL.

鑑定評価額 5,590,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市駒場字上宿道下１０３番 ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 居住誘導区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる住宅地域 南東4m市道 水道、下水 中津川 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 中津川駅南西方 2.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧中山道沿いの、旧来から集落を主体とする静態的な地域で、新規転入者はなく、今後の変化も予想できない。 地価は値ごろ感があり、安定的な状態を予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中津川市内のうち、丘陵地の地勢を有する、概ね駒場地区が中心で、手賀野地区等を含む。需要者の中 心は、既存社会を形成しているため、当地域に地縁又は血縁を有する者に限られ、他地区からの新規転入者は少ない。 リニア計画の波及効果よる転入需要は乏しく、住宅取得層は先細りで市場はコロナ禍前から停滞気味である。既存住宅 地のため、新規取引は近年見られず、散発的取引で、画地規模等が区々で、需要の中心となる価格帯を見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外に所在する既成住宅地域で、近隣地域内には現実に収益不動産は所在していない。また、対象標準地の画地規模か ら、共同住宅建設を想定することは合理性を欠くので、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は類似地域内の取 引事例を収集、信頼性の高いものを選択、採用して試算し、実証的である。よって、快適性を重視する住宅地のため、 市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中津川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,000 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [158.4] [102.0] 100 24,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇傾向にある。リ ニア新駅関連の事業が進展中である。郊外の 住宅地に比して、概ね市街地内の住宅地の需 要は堅調である。 旧中山道沿いの既成住宅地域であり、地域と して静態的であり、価格形成に影響を与える 地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.3 交通・接近　　　 +19.9 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％