別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 中津川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中津川 -1 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 7,390,000 円  １㎡当たりの価格 38,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中津川市昭和町２２３６番１６ ｢昭和町４－３１｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) 準防 （その他） 居住誘導区域 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西6m市道 水道、下水 中津川 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 中津川駅南方 1.2km 法令 規制 （都） ２中専 (70,200) 準防  居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小中学校や保育園への利便性の高い文教地区の既存の住宅地域。根強い需要があり、売り物件があれば即完売の 状況。周辺では価格高位の分譲地がある。価格は強含みの状況である。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として市の中心市街地内の既存の住宅地域。需要者の中心は、当地域に地縁や血縁を有する居住者や 小規模事業者等。他地域からの転入者等も含まれる。文教地区にあって根強い需要がある。古家が多く、宅地開発の余 地は限られている。売り物件があれば即完売の状況にある。取引は少なく、あっても中古物件の取引が主体で、画地規 模や用途が様々で、市場の中心となる価格帯を推定することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣周辺は、戸建住宅を主体とする住宅地域。取引も自用目的の取引が中心である。また当標準地は敷地面積が小さく 、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築想定が困難であり、収益還元法の適用を断念した。居住の快適性や利便性を重視 する住宅地域であり、市の中心市街地及びその周辺から信頼性の高い取引事例を収集し、試算した比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] リニア車両基地の工事が始まった。土地区画 整理、道路新設、工場団地造成等の関連事業 も進捗している。一方、恵北地区では過疎化 が進捗している。 中心市街地内の文教地区の既存の住宅地域。 開発の余地は限られているが、潜在需要は強 い。周辺の分譲地は価格高位で取引されてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％