鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

関 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	関Ｙ４２ -69111	関市		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m国道、中間画地		（都）近商都市機能誘導区域 (90,300)
b	関Ｙ４２ -68863	関市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m国道、北7m、角地		（都）近商都市機能誘導区域 (100,300)
c	関３０ -68313	関市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.7m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,342)
d	関Ｙ４２ -80669	関市		更地	（　）	長方形	南23m県道、中間画地		（都）１住居居住誘導区域 (70,200)
e	美濃３２ -59762	美濃市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,641	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	41,018	100 [ 87.3]	46,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	45,600
b	(　 ) 38,813	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	43,534	100 [ 92.4]	47,115		45,700
c	(　 ) 39,326	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	42,532	100 [ 88.5]	48,059		46,600
d	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,831	100 [ 91.4]	49,049		47,600
e	(　 ) 43,215	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,042	100 [ 90.5]	47,560		46,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.4	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.7	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -11.4	環境　　　　 +14.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.8	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,300 円／㎡]

関 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、土地の再調達原価を把握できないため、原価法は適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,207,942	2,896,498	11,311,444	10,653,600	657,844	（　0.9703） 638,306	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	11,198,351 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

関 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	368.00	Ｓ3	934.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	472 ㎡	24.4 m x 21.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆを店舗（フロアー貸し）、２・３Ｆを住戸（平均専有面積約５６．６㎡）を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な共用スペースを考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	368.00	90.0	331.20	2,113	699,826	5.0	3,499,130
							0.0	0
2～ 2	住宅	328.00	90.0	295.20	1,200	354,240	3.0	1,062,720
							0.0	0
3～ 3	住宅	238.00	90.0	214.20	1,200	257,040	3.0	771,120
							0.0	0
～

～

計		934.00	90.0	840.60		1,311,106		5,332,970
								0

⑨年額支払賃料	1,311,106 円　×　12ヶ月　＝　 15,733,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,733,272 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,573,327 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,159,945 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,332,970 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,207,942 円　　　　（　 30,102 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	関　　　　-504	2,037 ( 2,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,171	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,122 円/㎡　月額支払賃料（　 2,113 円/㎡）　基準階 1 F B
b	関　　　　-509	1,949 ( 1,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,073
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

関 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	138,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	471,998 円	15,733,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,407,600 円	138,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,896,498 円　（　　　　　　 6,137 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 934.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,653,600 円（　　　　　 22,571 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,207,942 円
②総費用	2,896,498 円
③純収益　①－②	11,311,444 円
④建物等に帰属する純収益	10,653,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	657,844 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	638,306 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,352 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,198,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
関 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

関 5-3

岐阜県

岐阜第２

氏名

不動産鑑定士　片山　恵津子

TEL.

鑑定評価額

21,500,000 円

１㎡当たりの価格

45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	関市西木戸町３２番外				②地積　(㎡)	472 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）都市機能誘導区域 (100,400)
	不整形 1.2:1	診療所兼住宅Ｓ3	各種店舗のほか一般住宅が混在する商業地域	東20m県道	水道、下水	関 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 480 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

関駅南方

300m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅も混在する関駅近くの商業地域であるが、大型商業施設へ顧客流出等もあり商況は停滞傾向にある。地
価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幹線道路沿いを中心とする関市の商業地域のほか岐阜市、美濃市の商業地域も含む。需要者の中心は地縁
性を有する個人事業者及びチェーンストア事業者等である。関駅や文化会館に近い地域であるが、新規出店等の目立っ
た動きは認められず、大型商業施設への顧客流出等もあり、需要は弱い。商業地の取引は散発的で、画地規模や個別の
事情等様々であるため、中心価格帯を見出すのは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗のほか一般住宅も混在する商業地域で、取引は自己使用目的のものが支配的である。賃貸市場の成熟の程度は総じ
て低く、収益価格の精度は相対的に劣る。比準価格は市場の実態を反映し、実証的で信頼性が高いものと判断する。本
件は、比準価格を標準として、収益価格を参酌し、地域の変動状況等を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

旧来からの商店街は衰退傾向にり、資金力の
ない個人事業者による経営は厳しい状態が続
く。商業地の需要は弱含みである。

店舗の立地状況等にほとんど変化は見られず
、地域要因に目立った変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

関 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	美濃３２ -59762	美濃市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	関４２ -80567	関市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m国道、北西4m、二方路		（都） (70,200)
c	関Ｙ４２ -68863	関市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m国道、北7m、角地		（都）近商都市機能誘導区域 (100,300)
d	関Ｙ４２ -73459	関市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西14.5m市道、東10m、南6m、三方路		（都）近商居住誘導区域 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,215	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	43,042	100 [ 87.5]	49,191	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.0] 　　　　 100	47,700
b	(　 ) 29,062	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	29,359	100 [ 62.9]	46,676		45,300
c	(　 ) 38,813	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	43,534	100 [ 92.3]	47,166		45,800
d	(　 ) 38,283	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	36,968	100 [ 78.4]	47,153		45,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -12.3	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,400 円／㎡]

関 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,011,994	2,855,984	11,156,010	10,499,200	656,810	（　0.9703） 637,303	（ 5.8 - 0.1 ） 5.7％
	⑧収益価格	11,180,754 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

関 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	368.25	Ｓ3	935.14
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防都市機能誘導区域	100 ％	400 ％	400 ％	472 ㎡	24.4 m x 21.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆを店舗（フロアー貸し）、２・３Ｆを共同住宅（平均専有面積約５６㎡）

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	368.25	90.0	331.43	2,042	676,780	4.0	2,707,120
							0.0	0
2～ 2	住宅	328.52	90.0	295.67	1,210	357,761	2.0	715,522
							0.0	0
3～ 3	住宅	238.37	90.0	214.53	1,210	259,581	2.0	519,162
							0.0	0
～

～

計		935.14	90.0	841.63		1,294,122		3,941,804
								0

⑨年額支払賃料	1,294,122 円　×　12ヶ月　＝　 15,529,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 841.63 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,529,464 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,552,946 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,976,518 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,941,804 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,011,994 円　　　　（　 29,686 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	関　　　　-504	2,037 ( 2,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,940	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,049 円/㎡　月額支払賃料（　 2,042 円/㎡）　基準階 1 F B
b	関　　　　-501	2,135 ( 2,130)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,157
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

関 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	680,000 円	136,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	465,884 円	15,529,464　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 50,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,387,200 円	136,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	136,000 円	136,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,855,984 円　（　　　　　　 6,051 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	136,000,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 935.14 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0772	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0735 × 30 ％　＋ 0.1010 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,499,200 円（　　　　　 22,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,011,994 円
②総費用	2,855,984 円
③純収益　①－②	11,156,010 円
④建物等に帰属する純収益	10,499,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	656,810 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	637,303 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,180,754 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）